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发帖数: 4825 | 1 http://finance.sina.com.cn/review/hgds/20140604/231119315145.sh
请给我一个房价上涨的理由
■曹盛洁
房价似乎是个永远不过时的话题，一位朋友前几天问我：“今年下半年房价会涨还
是会跌？”
我没有直接回答，而是反问：“如果你认为今年房价会继续上涨，请给我一个理由
。”
朋友想了一会儿：“任志强说房地产拐点还没到，他的预测总是很准。”
“这个嘛，其实，任志强在预测楼市时也有失手的时候。比如2007年底王石[微博]
抛出拐点论后，2008年老任和王石争论得很厉害，老任坚持那年楼市不会出现拐点，事
实证明他错了，当然，他不会承认。”我说。
“再说，什么是拐点？任志强认为拐点的意思是‘降价也没人买’，这个是他自己
发明的，还是张大伟(中原地产市场研究部总监)说的好，‘降价也没人买’那是崩盘。
”我补充道。
其实，我曾专门思考过拐点这件事，经济学关于“拐点”的定义通常是指曲线由加
速增长转变为减速增长，但关于房地产行业的“拐点”，王石及国内多数经济学家的定
义更接近于“转折点”。
除了老任力挺楼市，再看看其他支撑房价上涨的观点，还是那些老掉牙的理由：城
镇化、人口红利、刚需、房企拿地成本高……
最后一个理由最让人无语，难道其他商品是由供求关系决定，房屋价格却由成本决
定？房企拿地成本高，固然会在一定程度影响定价，但如果房子盖好后卖不出去，成本
价甚至亏本也得出货，不然砸在手里资金无法回笼。
至于刚性需求，一般是针对柔性需求而言，在很多时候，刚需这个概念更接近一个
伪概念。部分人群确实有买房的实际需要，但并不意味着这些人不能等，在楼市下行时
，他们会选择观望，很多人在房价没有调整到位时不会出手。
人口红利已经在逐步消失，这点不用多说，还是说说城镇化吧。谁都知道，城镇化
不等于盖楼，如果没有人的城镇化，就会成为“空心城镇化”，地方政府也不是不明白
这一道理，但地球人已无法阻挡他们的卖地冲动。
在国内很多三四线城市，楼市库存惊人，即使地方政府现在不再出让一寸土地，按
目前的去化速度，消化这些库存也需要很多年。研究机构根据官方数据测算，唐山消化
库存至少需要10年，辽宁锦州的房屋库存可供14年销售。三四线城市政府卖地大跃进、
热衷造城的直接后果，就是“空城”、“鬼城”频现。
当然，库存是个动态指标，随时在变化，如果楼市成交旺盛，消化速度会大大加快
，但还存在另一种可能，如果楼市成交还不如现在呢？
事实上，房价上涨时，城镇化、刚需等等都可以成为理由，但房价进入下行通道后
，这些理由就都不是理由。
房价这件事，说白了还是和市场预期有关。目前，无论是外部因素，还是内在因素
，支持房价短期内再度上涨的动力几乎全部消失。
在经历去年一轮大幅上涨之后，很多城市的房价创下历史新高，今年存在调整需要
。此外，经济大环境、开发商资金状况均不理想，最关键的是，不会再有四万亿了。
尽管目前热点城市的房价仍然维持在高位，但脱离成交量来谈房价，几乎没有任何
意义。没有成交量就没有市场，成交量不仅是楼市存在之根本，亦是开发商生存之首要
因素。
很多人坚称房价今年还会继续上涨，不仅是惯性思维使然，还因为中国楼市已成为
名副其实的“赌场”：开发商赌政策是不是会松绑，投资者赌房价再次大幅反弹，更有
专家屡次对房价设下赌局。政府反复无常的干预，令这个市场的信号极其混乱，再加上
政府讲了好几遍“狼来了”的故事，狼真的来了，也没人愿意相信。
实际上，中国楼市已经到了不得不调整的时候。如果癫狂的状态持续下去，一旦泡
沫破裂，后果将不堪设想。多年来，被称为百业之首的房地产业，对中国经济而言如同
大剂量的“鸦片”，如果不戒掉这剂“鸦片”，实体经济空心化的趋势就得不到扭转，
中国经济的结构转型就是一句梦话，而经济转型拖的时间越长，付出的代价也将越大。
对于房企而言，在市场走向不明朗的情况下，未雨绸缪胜于亡羊补牢，“主动破局
”也远比“死扛”来得更为积极有效，与其殚精竭虑地与购房者在高房价上进行博弈，
不如适度降价以换来资金的快速周转。(作者为华夏时报编委、地产主编) |
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