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发帖数: 1810 | 1 高房价不是炒出来的而是印出来的
01月30日 21:42 今日网上有一则关于房价的微博，说出了房价高涨的真实原因。
微博原文如下：2012年末中国M2余额￥97.42万亿，货币存量居世界第一，占全球1/4，
1.5倍于美国，比整个欧元区的约￥75.25万亿多出不只一个英国(￥19.97万亿)。年增
房地产总值=(GDP-全社会投资总额)*0.3+(M2-GDP*1.5)*0.3。第一部分是正常增值，第
二部分是资产通胀。（新浪微博：尹香武_半求）高房价不是炒出来的，而是印出来的
，这个观点可谓一针见血，撕开了高房价的真实面纱，找出了货币超发这个幕后推手。
但很多人看了这则微博后，对文中的M2不知所云，在这里稍微做一个常识普及。按照国
际货币基金组织（IMF）的要求，现阶段我国货币供应量划分为如下三个层次：M0=流通
中的现金，即我们通常所称的现金。M1（狭义货币量）=M0+活期存款M2（广义货币量）
=M1+定期存款+储蓄存款+其他存款+证券公司客户保证金。大多数经济学家所接受的广
义货币定义，是米尔顿·弗里德曼的货币定义，即货币是指公众持有的通货加上公众在
商业银行的所有存款。弗里德曼的货币定义一般用符号M2表示，有时也称为广义货币。
在经济学领域，人们通常用广义货币供应量/国内生产总值（M2/GDP）的比例来说明货
币与实体经济之间的量化比例关系，反映一个经济体金融深化的程度。促使M2/GDP维持
在一个相对合理的比例，对一个经济体的健康发展意义重大。一般而言，M2/GDP越大，
货币超发越严重。那么截止到2012年年底，全球货币供应量余额已超过人民币366万亿
元。其中，超过100万亿元人民币即27%左右，是在金融危机爆发的2008年后5年时间里
新增的货币供应量。期间，每年全球新增的货币量逐渐扩大，2012年这一值达到最高峰
，合计人民币26.25万亿元，足以抵上5个俄罗斯截止2012年末的货币供应量。
从存量上看，中国货币量已领先全球。截止到2012年末，中国M2余额达到人民币97.42
万亿元，居世界第一，接近全球货币供应总量的四分之一，是美国的1.5倍，比整个欧
元区的货币供应量(约75.25万亿元人民币)多得多。国内M2余额逼近百万亿大关，全年
GDP达到51.93万亿，M2/GDP比例再度创下1.88倍的历史新高。而同期美国的M2余额为10
.04万亿美元，截至2012年三季度，GDP为15.81万亿美元。
从中美这组枯燥的数据可以读出什么？在这里向大家做个解释：中国一块钱的货币供应
，只撬动了五毛钱GDP，只生产出五毛钱的商品，而同期美国是一美元产生1.5美元GDP
。根据货币供应量等于商品总价值与货币流通速度之比的公式原理，即另外五毛钱的货
币发行是没有商品保证和价值支撑的。正常情况下，M2与GDP之比不能高于1.5倍，那么
目前75万亿的货币总量就完全足够。但现在国内货币总量已超出22万亿。巨额多余货币
就犹如高原上的大水库，早晚要破堤喷涌向下。货币流向那，那个行业的价格暴涨就极
其正常。
那么货币超发会带来什么后果？答案显而易见，货币超发，购买力必然下降，这是一个
规律。有专家测算，1990年1月至2009年12月间，我国居民消费价格指数（CPI）的月平
均值为4.81％。如果在1978年改革开放之初时拥有100万元，到现在只值当年的15万元
。举个最简单的例子，如果今天你是一名百万富翁，你现在的购买力还不如上个世纪80
年代的一个“万元户”。因为1981年的“万元财富”相当于当时人均储蓄的200倍，折
算到现在差不多是255万元。对于普通百姓，最直观的就是钱“毛了”。
那么这些多余的货币都流向哪里？很多人会问这个问题。凡是全世界货币超发的国家，
都在拼命为货币找出路。因为只有吸纳掉这些货币，才能避免通胀之火熊熊燃烧，点燃
起民众难以遏制的愤怒。打个形象的比喻，超发货币就像悬在大众头顶上的巨大堰塞湖
，由于堤坝不牢，早晚会决堤，因此在下游必须找到一个巨大的蓄水池，将超量货币像
海绵一样吸收干净。这方面美元做的比较到位，首先美元是世界性货币，其蓄水池分布
在全球各国，同时货币化、证券化、债券化道路，以及金融衍生品市场的扩张，为美元
找到了充足的海绵。否则，美国多年低通胀的状况早就被恶性通胀所吞没。
以上啰嗦了这么多，现在该说问题的关键了。如此巨大的超额货币，中国的海绵在哪儿
？一是楼市；二是股市。大量投放的货币主要是通过房地产和股市两大领域吸纳，这两
大领域的吸纳能力一旦受到限制，就必然促使货币流向农产品等领域，就会出现“蒜你
狠”“豆你玩”这样的局面。因此，为了避免民众对农产品价格上涨反应过于强烈，会
小心翼翼地寻求某种平衡。比如，当农产品价格上涨，CPI涨速较快时，对房地产的调
控就会放松。同时房地产的调控与股市的打压，在货币超发的今天，一般也很难再同步
进行，政府必须小心地为货币流向找寻出口。当然如今股市已经彻底阳痿，楼市成为货
币超发的最后一块海绵，也是通胀的“遮羞布”。
物价上涨是纸币超发的结果，是货币贬值的信号，也因此，当CPI持续上涨且涨速加快
时，很多人出于对财富缩水的恐惧心理，会积极买房，把纸币换成资产。在这种情况下
的购房行为，实际上相当于被动的投机，这时候的房屋其实已经变成了存款的一种存在
形式，确切地说，就是一种金融产品。这个时候，没有人关心房屋的实用价值，没有人
关心收入房价比、没有人关心租售比，这些都是房地产领域内的事儿，和房地产金融一
毛钱关系都没有，买房纯属金融投资。
当越来越多的人出于避险、增值的需求把资金投入到房地产时，住宅的金融属性便越来
越明显、越来越醒目、越来越突出。当房地产的金融属性取代商品属性，其功能由相应
的居住为主导变成以财富的另一种存在形式为主导。在这种情况下，决定房价的根本性
力量，就不再是实际的供求关系，严格地说，不仅仅局限于实际供求关系，而是取决于
货币政策的宽松程度。货币政策越宽松，流动性越充足，简而言之，货币供应量越大，
房价的上涨速度越快、幅度越大。房屋销售量也突然快速上升。民众出于对货币贬值的
恐惧，再次蜂拥入市，推动原本已经畸高的房价继续上行。其实，中国的房价一直都是
在这种恐惧心理下推动的，它已经完全脱离了传统意义上的供需理论。
1996年的人民币总量（M2）是5万亿，2000年是13万亿，而到了2009年，已经到了60万
亿，最恐怖的是到了2012年，人民币总量接近了100万亿，不到20年时间，我们手中那
张纸币的总量翻了20倍。而此期间，2000年全国房价平均不到2100元/平方米，2011年
商品房平均销售价格为5381元/平方米，十年房价上涨了两倍多，当然这是全国数据，
如果分析单一的一线城市如北京、上海，房价上涨的倍数和货币倍数基本持平，货币十
年上涨了8倍，而一线城市的房价也在6-8倍左右，这就是房价上涨的真正根源。
写到此想起一句老话：哥抽的不是烟，是寂寞。而对于房地产，涨的不是房价，而是货
币。各位买的房子，其实房屋本身并没有出现多少增值，涨的只是钞票。 |
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