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发帖数: 3227 | 1 【财新网】（记者李慎）行走在鄂尔多斯康巴什新区的CBD（中央商务区），马路
平整宽阔，但人单影稀，有如置身沙漠中的海市蜃楼。这里可容纳约8万户居民的168栋
高层住宅，空无一人，被称为“鬼城”。
“没有外地人来鄂尔多斯买房，全是本地人买。煤老板、公务员、小市民，人人都
炒房。”鄂尔多斯兴泰集团负责人如此描述鄂尔多斯的地产市场。
2010年，鄂尔多斯商品房销售面积达到1009.4万平方米，这个数字约为北京的三分
之二；而其常住人口连北京的十分之一都不到。从2006年开始，鄂尔多斯的房价一路上
扬，2008年后更是翻番上涨。
与其他城市不同，本地人既是地产市场的买家，也是卖家——鄂尔多斯很多地产项
目的资金来源，有相当大一部分由本地人通过地下金融参与。这种地产自循环系统为鄂
尔多斯所独有。市场充斥着煤炭带来的“容易钱”（easymoney），而本地产业基础及
实业投资文化薄弱，在当地政府“把钱留在当地”的发展思路引导下，加之熟人关系社
会助推资金高杠杆流动，没有哪个产业比房地产更加容易“发展”。
房地产泡沫不断膨胀的基础是“博傻”，即在明知投机产品价格已被高估的情况下
还在买入，寄希望于接下来还会有更“傻”的人以更高价格接手。
目前，当地政府正推动当地多达500多家的房地产企业整合重组。鄂尔多斯市财政
将首期出资1亿元，设立鄂尔多斯市城市建设发展基金。
遍地都是中间人
“严姐”开着奥迪Q7，衣着光鲜。她的亲戚朋友听说她有项目、能赚钱，都把钱交
给她，少则两三万元，多则几十万元。有的人为了能让她收钱，大过年的还拎着东西来
说好话。
就在几个月前，鄂尔多斯的房子只要能建出来，都不愁卖。“严姐”的“系统”亦
运转自如：她往往用2分-2.5分利把钱收上来，再以3分-3.5分利放出去，绝大部分是放
给了房地产开发商。在鄂尔多斯，一个房地产项目的开发周期一般三年，每年工期只有
不到十个月。在项目销售前的建设期，开发商每个月定期给“严姐”打利息，“严姐”
再给下面的几百个债权人打利息，不断有新的债权人把钱放到她这里，她的“生意”也
越做越大。
“就像一个金字塔。”“严姐”用手指比划着对财新《新世纪（行情，资讯）》记
者说，“只需一张内容简单的借条，他们就把钱给我。”在鄂尔多斯，不仅基础债权人
不过问资金投向，就连像“严姐”这样的借贷中间人，也对最基础的投资知识以及房地
产开发的回报知之甚少。
“我们内蒙古人就是这样，看你好，觉得你可信，就把钱借给你，没有为什么。但
只限于本地人，外地人很难融入本地人的圈子。”另一位受访的借贷中间人向财新《新
世纪》记者表示。
无数的“严姐”构成了鄂尔多斯民间借贷组织的中枢，支撑着房地产业的海市蜃楼
。据业界估计，鼎盛时期，鄂尔多斯民间借贷总金额中至少40%都投向了房地产行业，
仅次于煤矿。
2003年后，鄂尔多斯迎来煤炭开采高潮，大量资本携手民间高利贷进入房地产，房
地产交投日益旺盛，房价也开始了一波又一波的上涨。2005年，鄂尔多斯住宅均价为
1200元／平方米，2006年涨至2000元／平方米，2007年飙升到3200元／平方米。
2008年，受金融危机影响，煤炭价格暴跌，房价出现短暂滞涨。但复苏很快到来。
《纽约时报》曾对这个沙漠上崛起的奇特新城进行系列报道。据其调查，2009年鄂尔多
斯的住房销售额达到了24亿美元，而2004年不过1亿美元。
从2010年4月起，高和投资公司对鄂尔多斯进行调研，走访了房地产及金融部门的
主要官员，发布了一份题为《没人看懂鄂尔多斯》的报告。报告称，2010年，当中国大
部分城市房地产市场因调控陷入低迷时，鄂尔多斯住房成交面积达1009.4万平方米，很
多高端住宅项目刚一推向市场，便迅速售罄。
2011年，鄂尔多斯新开的高档楼盘售价已超过2万元/平方米，像5月20日东胜区伊
泰华府世家开盘，均价高达2.3万元/平方米；9月份开盘的星河湾，均价达到2.4万元/
平方米。
没有二手房市场
多位受访的房地产销售人士也向财新《新世纪》记者表示，当地人买房（包括商业
和住宅）非常盲目，对购房后的投资收益、房租收益等一片茫然。
据高和投资调查，在2010年1009.4万平方米房地产成交面积之中，二手房成交面积
仅有17万平方米，几乎所有成交都来源于一手新盘。“当地人嫌收房租麻烦，流入租赁
市场的房源非常少。”兴泰集团负责人向财新《新世纪》记者称。
兴泰集团负责人说，“本地人就是有钱，没有长远打算，也没有风险意识。之前有
一个盘一共700套房，来了一拨70个人，每人10套包揽了，还有很多项目没有五证就卖
光了。”
“差不多三分之一卖给熟人，三分之一卖给熟人的熟人，最后三分之一卖给不认识
的人。”兴泰集团负责人说。
财新《新世纪》记者走访鄂尔多斯住建局和国土局，都被告知没有关于房屋交易网
签情况和交易情况的统计数据。有人将原因归结为鄂尔多斯的房地产市场增长太快。华
府置业王楠表示，“鄂尔多斯有大大小小400多家开发商，之前市场好时，统计的速度
赶不上开盘和销售的速度，大家也都稀里糊涂的。”但也有人认为，这是政府工作效率
低下所致。
一些规模较大的开发商只得自己做数据统计。王楠对财新《新世纪》记者说，他曾
带人跑遍了全市180个楼盘，才最后确定项目的开盘策略和价格。
绝大多数小开发商本着“谁能卖得掉，就给谁代理”的思路来随意定价。易居中国
的调研报告显示，据不完全统计，鄂尔多斯市房地产开发注册企业达200余家，房地产
市场进入壁垒不高小，大部分楼盘在没有达到预售条件的情况下就开始预售，甚至部分
楼盘交房三年后小区内部绿化和相关配套还没有完成。房地产市场几乎被本地中小开发
商占领。兴泰集团负责人介绍说，本地小型房地产公司的高管个人往往都“入股”，入
股资金来自背后的亲戚朋友。
“外地开发商人生地不熟，本地人不带你玩。”星河湾项目负责人向财新《新世纪
》记者表示。除了星河湾，外地开发商只有绿城和京投银泰（行情，资讯）两家，其中
绿城是代建模式，与当地城投集团合作，挂牌“城投绿城诚园”项目。
兴泰集团负责人则向财新《新世纪》记者透露，“很多本地公司土地成本很低。”
鄂尔多斯政府从去年底开始收紧土地，目前土地招拍挂价格上涨到约150万元一亩，但
通过正规渠道拿地的开发商很少，市场在售项目多是几年前低价拿的地。过去，政府往
往用土地抵工程款，像万正集团等本地基建公司都成了“地主”，近几年这些公司陆续
把政府抵付的土地低价转卖，价格一般只有20多万元一亩。
一位原SOHO中国高管向财新《新世纪》记者表示，“鄂尔多斯对市场未来的信心，
建立在两个基础上，一是煤炭的收入，二是对政府的信心，政府在整个资源流通环节起
了很大作用。当地相当数量的公务人员都在从事民间融资和炒房。”
据当地人士透露，前述“鬼城”康巴什新区空置的8万户都是政府公务员小区，公
务员自己一平方米承担4000元，约为市场价的一半，其余由政府承担，有的公务员一倒
手每平方米挣3000元。
财新《新世纪》记者在国土局、住建委、煤炭局等多个政府部门看到，关于“第二
轮分房”的启事张贴在门口，提醒公务员前去申请。除了这种政府团体分房，鄂尔多斯
的很多人都至少拥有3套住房，由此带来了严重的空置问题。
“人人都是仇人”
在所有能够快速拉动经济的产业中，房地产恐怕是见效最快的行业之一。从2004年
5月开始，鄂尔多斯政府规划建设新城——康巴什新区，并把市政府及相关机关单位全
部搬到了康巴什新区。经历了五年时间的大规模城市建设和房地产开发，以及一轮一轮
的炒涨，康巴什新区目前房价在每平方米8000元以上。
“鬼城”陷入的是一个恶性的“空置循环”。康巴什新区距离老城25公里，目前基
础设施建设已经完成，但商业、医疗教育等配套设施严重落后，虽然政府官员可能在新
区上班，但家人并不会搬过去。而又因新区居民太少，无力支撑餐饮等服务行业的发展
，这反过来使得人们更不愿搬家。
伴随着2011年年初一轮宏观经济紧缩政策，鄂尔多斯房地产的繁荣戛然而止。“从
2010年底开始，银行贷款就紧了，但那时房子还是很好卖。”兴泰集团负责人向财新《
新世纪》记者表示，“到了2011年5月份，不仅开发贷和个贷都很难办，房子也卖不动
了。”
“8月份时，市场就已经很冷，房子基本上卖不动。”华府置业王楠向记者表示，
“当时大家判断客户在等星河湾开盘，后来证实判断错了。”星河湾项目于9月17日正
式开盘，截至目前只卖掉约100多套，不到全部1900套房的一成。“我们当时开盘的期
望值是卖掉一半，即1000套。”星河湾项目负责人向财新《新世纪》记者表示。
星河湾在项目前期签下六家销售代理，“每家公司投了二三百万元至上千万元的费
用，调来上千个销售人员‘扫街’，谁也没想到是这个效果。鄂尔多斯现在真的是冬天
，很多项目一天一个客户都没有。”星河湾项目的销售负责人沮丧地说。
从2011年初开始，鄂尔多斯银行界开始控制开发贷和个贷投放，并呈趋紧态势。华
府置业王楠介绍，鄂尔多斯多数人买房都使用按揭，即便一次性付款，也会将房子抵押
给银行拿回70%的资金，个贷趋紧导致开发商需要给客户垫资，年初开始，很多小开发
商举步维艰。
银行限贷导致房地产项目“转不起来”，传导到民间借贷市场，利息快速上涨。到
了6月，鄂尔多斯的民间借贷利息到了月息5分，即年息60%。8月，一些实力较强的放贷
人开始收手。
房地产市场交易降至冰点，鄂尔多斯自循环的楼市系统出现裂缝。“严姐”开始不
断找开发商要本金，“但开发商都不接电话，去敲门找人都不在。”支撑了数周之后，
“严姐”的资金链彻底断了。“一个开发商抵给我一层1200平方米的底商，号称价值
6000万元，但谁会接我的盘？”她向财新《新世纪》记者表示。很快，“严姐”的债权
人开始找上门来催账，集中挤兑加深了她的危机，“现在人人都是仇人，同事之间是仇
人，家人之间是仇人，朋友之间是仇人。”一些债权人找来两个心脏病病人，去“严姐
”家静坐，威胁她还款。
有人认为，鄂尔多斯接下来情况会越来越糟。在住建部建议采取限购的部分二三线
城市中，鄂尔多斯幸免，但不少开发商认为，鄂尔多斯随时可能限购，到那时市场就会
彻底死掉。
“鄂尔多斯现在的房地产市场，已经严重超出了房子的基本使用功能，连投资价值
都没了，我看不出来鄂尔多斯今后的房地产怎么破局，疯狂打折都卖不出去。”熟悉鄂
尔多斯市场的北京誉翔安房地产有限公司合伙人赵敬川认为。
由于季节原因，鄂尔多斯几乎所有房地产项目现在都已停工。这意味着到了结算工
程款的时候，开发商和承包商都面临着更大的资金考验。■ | L********h
发帖数: 657 | | c****a
发帖数: 2421 | 3 "财新《新世纪》记者走访鄂尔多斯住建局和国土局，都被告知没有关于房屋交易网签
情况和交易情况的统计数据。"
从1200涨到24000块，也就7，8年的功夫，一个完全没有需求的小城出现如此明显的泡
沫，地方政府干嘛去了？ | e******e
发帖数: 3472 | 4 地方政府？他们不就是靠这个养肥的吗，没有闲着
【在 c****a 的大作中提到】
: "财新《新世纪》记者走访鄂尔多斯住建局和国土局，都被告知没有关于房屋交易网签
: 情况和交易情况的统计数据。"
: 从1200涨到24000块，也就7，8年的功夫，一个完全没有需求的小城出现如此明显的泡
: 沫，地方政府干嘛去了？
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