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陈志武：18亿亩红线已过时 一块地可以盖50层楼种粮2010年09月20日 07:14财经网【
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耶鲁大学终身教授陈志武（资料图）
陈志武
对中国人来说，1998年是值得记住的一年，那年两项改革永久地改变了中国人的面貌。
其一是住房体系被全面市场化，这非常重要，因为在此之前，老百姓即使有房住，也不
是自己的财产，更不能买卖，也就是说，老百姓既无财产、又无股权，是真正的无产者
，衣食住行都靠单位，而不能自由支配。但住房市场化改革后，房子可以私人拥有并能
自由买卖，不少老百姓从此成了有产者，拥有自己的财产是件很幸运的事。这是质的变
化。为什么这么说？因为当住房、医疗、子女教育都跟工作单位捆绑在一起时，你一家
老少生存的方方面面就都掌握在“单位领导”手里，这样你就不得不顺从、甚至屈服于
“领导”。1998年后老百姓有了自己的私有财产——房子，即使“领导”不高兴，你也
不用担心自己的住房会被“领导”剥夺走，因为房子产权是你的。这就是住房市场化改
革的意义，也是私有财产的意义。
其二是住房按揭贷款的推出。1998年底跟住房市场化改革配套推出的按揭贷款，是1950
年以后中国老百姓第一次能用到的金融借贷产品。按揭贷款这一金融产品，缩小了中低
收入群体跟富有群体间的生活差距，让中低收入的人也能有机会像高收入者一样，较早
买到房子、汽车等，或者买多套房投资。试想，如果没有按揭贷款，市场化后的房地产
就只是高收入阶层的市场，不仅中低收入家庭年老之前买不到房，就连其子女，再有出
息也没法在恋爱市场上与富有家庭子女竞争。因此，按揭贷款以及许多其他金融产品，
能够从本质上改变中低收入阶层的生活空间，拉平他们跟富有阶层的机会差距，这就是
为什么任何限制住房按揭贷款、增加按揭贷款难度的举措，等于要拉大中低收入阶层跟
富有阶层的差距，使他们在机会上空间更小。
一旦房产是私有并且可以自由买卖，也可以做抵押按揭贷款了，房子不仅仅是老百姓家
庭的财富，而且还可以随时转变成资本，使这笔财富不再是死的，而是能生钱的资本，
就像房产证可以做多种短期或长期抵押，也可以在谈生意、做投资时以房产证做信用保
证，改变你的创业、投资和生活空间！
1998年的两项改革已经改变了中国社会的精神面貌，提升了人们的权利和财产意识，也
强化了个人的自信度。
抑制房价上涨的办法主要在于增加供给
或许，1998年的房产市场化和金融改革太成功，以至于从那以后需求不断上升，供不应
求，房价不断上涨。接下来，全国上下人人谈房市，呼吁政府压制房价，以实现“居者
有其屋”。于是，过去几年，当房价上涨时，人们就呼吁政府出“重拳”，一些评论员
还会把买房和爱国连在一起。
经过几年的一系列的房地产调控，到今天，不仅房价越调控越高，而且，行政手段差不
多已用尽：限制房产交易、持房两年或五年以上才能出售、提高交易税费、规定一家一
房、限制外地人买房、禁止外地居民按揭、禁止或限制二套以上按揭贷款……这些措施
当然都是对1998年房改与住房金融改革的倒退。今天，房地产市场的“市场性”越来越
被怀疑。我们应该把房市放在整个经济与社会的长久目标中思考，今天的政策举措应该
与长久蓝图一致，而不是头痛医头、脚痛医脚。
抛开房地产是1998年初衷意义上的“市场”，还是计划经济意义上的“政策市”不管，
今天的局面是一些根本制度安排的必然。房价失控的原因在于供给，也在于宏观政策的
反复多变。
第一，地方政府绝对垄断房产土地供应，逼着房价只涨不跌。很明显的事实是小产权房
价远低于“大产权”房价。如果农民个人或集体也有权将土地“农转非”，用于房地产
开发，与地方政府在土地供应上竞争，那么，房价会立即往小产权房与大产权房价之间
的某个位置靠拢，小产权房价格会涨，大产权房价会跌。这本身清楚告诉我们，政府垄
断土地供应权对过去房价只涨不跌有着根本的“贡献”。当然，政府没有激励、也没有
压力去改变这一基本制度，因为土地已经是财政不可缺少的一大部分。但是，我们还是
应该看到，改变政府垄断土地供应的格局，让农民自己和农民集体也有权供应土地，不
仅能解决房地产泡沫的问题，而且也符合公平、公正原则，因为那些地在1950年前，本
来就是农民私人的，是他们祖先留下的财富，他们应该有权享受其利益。
第二，18亿亩农用土地红线，给各级政府限制房地产土地供应提供了借口，其结果是抑
制房产供应。一方面，科技发展使每亩产量不断上升，耕地面积的含意跟原来不同，18
亿亩地红线是过时的观念。在历史上，中国的人均农耕地面积从来没有今天这么低，但
是，粮食安全问题也从来没有解决得像今天这么好，为什么？除了杂交农作物使产量大
增外，也有温室生产带来的产量革命。另一方面，土地资源的确不是中国的优势，在全
球化的今天，既然别国的生活用品可以依赖中国制造，中国的部分粮食需要为何不能从
土地资源更丰富的巴西、美国进口呢？再者，如果自然土地实在供应不够，也可以通过
把一亩地盖成50层楼、每层都人工种上粮食，那不是把一亩地变成了50亩地农田了？以
此推理下去，5亿亩农地不是可以人工变成20亿亩种植地用了？所以，18亿亩红线是基
于过时的观念和理解，应当放弃。
第三，利率工具是市场化的政策调控工具。与其通过限制二套房贷、三套房贷等量化指
标来降低投机需求，不如提高贷款利率，提高杠杆投机买房成本。可是，出于保护国企
、保护地方政府，决策层宁可冒通胀风险、资产泡沫风险，而继续保留过低的利率。这
变相鼓励投机买房，使房地产供不应求的局面恶化。在目前的情况下，加息是必须做的
事情，这也是更好的政策选择。
正由于上面的原因，加上历次房产调控政策从效果上都是抑制了供给，从而，在过去十
几年产生了“只涨不跌”的总体价格路径，这反过来增加了投机买房“只赚不赔”的信
心。特别是，在过去的经历中，每次短暂下跌后，房价必然再涨，这自然催化了投机倾
向，促使房产需求不断上升，形成“房价上涨——投资投机需求增加——房价再涨——
投资投机需求再增加……”的恶性循环。
因此，解决房地产泡沫的根本办法还是增加供给，一是增加土地供应，二是改变政府垄
断土地供应的局面，让农民个人和集体都有权供应房地产开发用地。
“小政府、大社会”是舒缓房价压力的出路
城市化一般会推高城市地价、房价变化也有不可避免的经济规律。但是，不同的制度安
排会带来不同的城市化结果。资源越集中在权力手中、机会越不平等的“大政府”社会
里，城市化的力量也会集中，就是集中在权力最高的城市，以至于权力中心城市会因城
市化发展而出现房价泡沫，但是，非权力中心城市的房价压力就未必很高。
北京的气候和环境，并不适合大量人口的居住，但是，这并没妨碍数千万人在那里找工
作、买房子定居，因为从经济上讲，这是非常理性的举措。第一，北京是全国的权力中
心，在国有经济和各行各业都受到严格管制的制度安排下，具体的资源配置权、审批权
、管制权，都掌握在分布于北京的国家各部委里。教育体系的经费掌握在教育部，医疗
体系的经费管理在卫生部，科研经费掌握在中科院自然科学基金以及不同部委手里，等
等。这样一来，不仅各地方大学、医院、地方政府、跨国公司、中国国内公司都要设驻
京办，配置相应的人员和家属，而且连普通的人也愿意在北京买房子，山西煤老板一赚
够钱，就想到北京买房。在政府掌握方方面面的资源和权力的情况下，首都就成了所有
人向往并要买房子的地方。
第二，从物质条件和各种福利角度看，北京也是全国第一，是全国第一重点保护、优先
照顾的城市。即使在计划经济期间，不管其他省市的情况如何，也必须保证北京的粮食
和菜肉供应，不能让北京人饿肚子，所以，不奇怪，在过去60年里，方方面面的资源都
被用来重点发展北京。到了今天，从交通网络、基础设施、医院医疗、涉外设施，到教
育设施，等等，北京都是最好的。能够在北京买到房子，就能享受一等公民的好处，北
京的房子需求几乎是无上限的。
第三，子女上好大学的机会在北京最好。比如，2009年进入北京大学和清华大学的新生
中，北京平均不到两万的人口就有一个能进入北大或者清华，而湖南是38万人口才有一
个进北大、清华。为了子女能享受到进入好大学的优先机会，做父母的当然要去北京买
房。
根据同样的道理，在各个省中，省会城市是省内权力中心、资源配置中心，那自然是省
内人民所向往的地方，城市化在那个省带来的买房压力又集中在省会城市里。
我不是说其他国家的城市化过程中没有出现过这种现象，只是一般没有中国目前这么极
端，因为其他国家的城乡机会差别、城市之间的机会与资源差别，没有被权力扭曲得像
中国这么严重。比如，在美国，华盛顿是首都，但美国社会并没有明显地都偏爱到华盛
顿买房，到华盛顿居住，实际情况正好相反；在美国的各州，州府所在地也并非那个州
老百姓最向往的地方。比如，纽约州州府在阿尔巴尼，那里没有几个居民；在康州，州
府在哈特福特市，我在这里没听谁说要不顾一切往那里搬家，到那里买房子。加拿大、
澳大利亚，巴西等国家也大致如此。
在中国，未来的城市化发展不应该再把压力集中在少数一线、二线城市，因为这些城市
到今天已经超负荷，而且如果再继续下去，这些城市的房价上涨压力会难以消退。因此
，中国的畸形城市化历程必须改变，一、二线城市房地产泡沫压力必须得到缓和，而要
做到这些，就必须加快体制改革，加快“国退民进”，强化民营经济和民间事业单位，
减少政府对资源、对行业的行政管制，实现“小政府、大社会”的理想。一旦这一目标
实现，行政权力配置资源过程中所必然带来的不公平和机会扭曲，也会消失不少。那时
候，就不再是大家只往几个一、二线城市迁居买房了。 | l****0
发帖数: 1032 | 2 傻逼无极限。。。。。。
在初中学习物理、生物知识是非常非常必要的。 | C*******d
发帖数: 15836 | 3 嗯，什么世道啊，这种人都跑出来现了。
【在 l****0 的大作中提到】
: 傻逼无极限。。。。。。
: 在初中学习物理、生物知识是非常非常必要的。
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