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发帖数: 883 | 1 崔女士出售二手房，合同签了，买房人在交付了部分房款后提前入住房屋。但入住不久
后，买房人却以房子隔音有问题要求退房。经过鉴定，该房屋隔音确实比国家标准低了
2分贝。
记者上午获悉，该案经朝阳法院一审判决支持了买房人的退房诉求崔女士不仅白忙
活了一场，还要负担买房人支付的中介费2万元。崔女士不服：她自己也是消费者，房
屋质量有问题难道要让她“买单”？为此，记者多方采访，对此案带出的问题进行了深
度追问。因为我们每个人，可能都面临着这样的问题却未意识到。
因隔音差买房人退房
2011年9月，一对情侣通过中介看房后，欲购买崔女士在朝阳区的一套30余平方米
的小户型。9月22日当天，双方签订了购房合同，约定购房总价款为100余万元。这对情
侣在支付了定金及部分首付款30万元后，提前住进了房屋。
入住后不久，对方提出卧室的隔音很差。因双方协商不成，李小姐和男友将崔女士
告到朝阳法院，认为其故意隐瞒房屋隔音问题，要求解除购房合同，退还已付定金和房
款，并赔偿已支付的相关费用。
对此，崔女士不同意。崔女士称，她不是专业人士，不存在故意隐瞒。而李小姐和
男友在买房前也多次看过该房屋，双方在买卖合同中也没有特别对隔音进行约定。
差2分贝法院支持买主
诉讼期间经李小姐和男友申请，法院委托鉴定机构对该房屋的隔音效果进行了司法
鉴定，结果是该房屋与隔壁邻居家的分户墙空气声隔声检测数值为38分贝，比国家标准
40分贝低了2分贝。
法院认为，经过鉴定，该房屋的分户墙隔音效果确实不符合国家标准，因而必然在
很大程度上影响买房人的正常居住、生活，有碍合同目的的实现。
据此，朝阳法院一审支持了买房人的诉求，除判决解除购房合同并退还已缴纳的30
万房款外，还要求崔女士赔偿买房人中介费损失2万元。
房子不达标该谁买单？
房屋质量问题该找谁？这令崔女士感到困惑。崔女士告诉记者，这套房子也是她从
前房主手中购买的，她也是受害者。
记者了解到，崔女士的这套房产是2004年建造的，其适用的是国家建设部1988年11
月1日颁布的《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）。
崔女士认为，这套房产是正规的大产权房，有合法的房产证。在诉讼期间，她还从
档案馆查到了该楼盘的《竣工验收备案表》。作为一般老百姓的理解，房子已经过竣工
验收，就应当是合格的房屋，不应再出现质量问题。
但如今，该房屋不仅被证明隔音不达标，一审判决还令崔女士这个二手房主成为了
房屋质量不合格的“买单人”。崔女士觉得很冤，这房子又不是她盖的！
崔女士不服判决，已于近日向北京市第二中级人民法院提起上诉。
有人巴不得买到差房
著名房产律师秦兵告诉记者，《竣工验收备案表》并不是行政机关对房屋质量的确
认和认可。到目前为止，我国还没有在开发商交房前对每户房屋进行隔音验收的规定。
也就是说，房屋隔音是否达标，消费者在买房时根本得不到保障，如果自己花钱做
鉴定费用又很高。据记者了解，在该案中，隔音鉴定费用高达1万元。
这种状况下，如果事后追责制度足够完善的话，消费者倒也不用担心。秦兵律师告
诉记者，在西方发达国家，如果消费者能碰上一间有质量问题的房屋，那将比中了彩票
还要难得。“因为建筑商、出卖方、房产经纪人、保险公司……很多人可以被拉进诉讼
。有的是侵权之诉，有的是合同之诉。哪怕这个房子已经经过很多次买卖，现房主仍然
可以直接起诉开发商，并会获得高额的惩罚性赔偿。”所以在这样的国家，消费者巴不
得买到这样的房子。
消费者维权成本大
可是对于中国的消费者来说，当碰上有质量问题的房子时，维权几乎成为一个成本
巨大、且不可能完成的任务，甚至有“胜诉破产”的风险。
记者咨询了多名律师，得到的答复基本一致：崔女士只能继续向前房主主张权利，
无法追责开发商；如果前房主是从开发商手里买的房子，才可以继续向开发商进行追偿。
这将是一场马拉松式的诉讼。更要命的是，这几年房价上涨带来的利益损失能否得
到支持还是未知数。所以对于崔女士来说继续维权的损失可能更大。
能否实现现房买卖
秦兵指出，我们正面临这样的状况：房价上涨的时候，任何的质量问题都不会导致
合同的解除，因为没有人会去主张。但一旦房价下降，任何一点质量瑕疵都有可能成为
解除合同的理由。而要求解除合同的一定是高价买入的一方。
秦兵认为，导致这种现象的原因主要是因为我国的立法质量太差，法律的追责内容
太少。
中国房产消费者的利益如何得到保障？秦兵认为，目前最直接有效的办法一方面是
取消房屋预售制度，全部现房买卖，由市场来选择；另一方面，在司法审判中，将房屋
质量纳入《产品质量法》和《消费者权益保障法》的适用范围。
“理论界一直在讨论这两部法律适不适合商品房销售，我认为是适用的。但司法审
判实践中却几乎没有这样的案例，一般都适用《合同法》，认为双方是平等主体，消费
者的弱势地位得不到保护。”
秦兵说，《产品质量法》和《消费者权益保障法》正是考虑到生产企业和消费者地
位的悬殊，充分保护了消费者的利益。一旦将这两部法律适用于房产销售，房主不但能
将开发商直接拉入诉讼，而且可以要求双倍赔偿。
现在情况下该如何办？
秦兵告诉记者，在从开发商手中购买新房时，签订合同非常重要，对于房屋质量隐
患要提前进行约定。而购买二手房时，最好的办法就是合同约定加上试住，争取尽早发
现问题，避免后面的麻烦。
秦兵律师曾经用5年的时间自己撰写了一份“204合同”作为购房合同的补充条款，
共有204条，几乎包含了所有可能出现的房屋问题。“204合同”可以从网上查找到，秦
兵律师建议，买房人在买房前通读此条款，对购房中可能遇到的问题有个全面了解，签
订购房合同时，也可以其中的条款作为参考。 |
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