l***n
发帖数: 812 | 1 不好意思，刚刚看到您的回复。
其实REIT是一个不容易投资的板块，大有your bet is as good as mine的意思，原因
呢主要是，
1.作为个人投资者很难衡量REIT投资经理的水平，机构投资者还有机会和REIT的管理层
面谈。投资经理的经验，已经公司管理REIT的能力是很重要的。90%的taxable income
必须发出去，发少了就会造成tax penalties.
2.适用于个人和机构：REIT的投资组合风险评估很困难，10-K/Q上最多告诉你一个大概
，也就是60%是Gov agency backed residential，20% non-gov back residential, 10
% commercial，光看这些只能知道个大概，具体的风险不容易在这个portfolio
allocation中看出来。
3. leverage: leverage的成本，leverage的程度对盈利和风险都有很大影响，但是至
少我很难找到这样的数据。
但是投资REIT，也有些数据可以作为考量依据：
1, operating expense：这个数据反映了公司的运营效率，... 阅读全帖 |
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m*********t
发帖数: 1250 | 2 Death of retail/malls to affect REITs?
https://www.bogleheads.org/forum/viewtopic.php?t=216087
Quote below: "
That's why vanguard' REIT fund (VNQ) is a good choice. Retail REITs only mak
e up 21.6% of the composition:
Diversified REITs - 7.80%
Health Care REITs - 12.30%
Hotel & Resort REITs - 6.10%
Industrial REITs - 6.10%
Office REITs - 13.90%
Residential REITs - 15.70%
Retail REITs - 21.60%
Specialized REITs - 16.50%
" |
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p******e
发帖数: 528 | 3 我看有文章讲持有REIT的好处是它和Stock的correlation没那么的大，
而且相对stock，有高一点的dividend的收益。但是我看这几个月来
REIT，比方说VNQ的表现发现了一些问题。
1。REIT对于interest rate的sensitivity相当的大，看起来不亚于那
些长期的bond ETF，比方说EDV，或者TLT。
2。REIT和stock的关联没那么小，我看了一下，VNQ和SPY的关联还是能达到
0.8左右。而且当股市崩盘的时候，REIT不像EDV，或者TLT那样会发生反弹，
因为他们和SPY的关联基本是负的。当然现在情况有些不同，有可能SPY和
EDV同时崩。但是真要是SPY崩的太厉害的话，EDV应该还是可以涨回去的，
毕竟政府bond还算是相对的safe heaven。
3。从总的资产配置角度来讲，如果一个人的自住的房子比较贵的话，那么他的
大部分资产已经是在房地产市场里了，这时候要是在加大REIT的比例的话，使得
总资产和房地产的相关度太大，等于是加大了系统风险。
从这几个方面来看，一个人的REIT的配置比例要严格控制。请问大家对于REIT
的E... 阅读全帖 |
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f******e
发帖数: 6488 | 4 发信人: HiddenMan (HiddenMan), 信区: MacroInvesting
标 题: Re: REIT扫盲贴 FR为代表 (转载)
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Sep 30 15:43:55 2009, 美东)
Very good article. Since she is an accountant, she should be
familiar with reits.
What she said is called mortgage reits. The other type is equity reits,
which is very different from mortgage reits. Most of the reits we are seeing
are equity reits, such as SPG, EQR. |
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发帖数: 1 | 5 https://www.reit.com/investing/reit-basics
Interest rates are inversely related to the REIT sector (RWR). This is
because a rise in interest rates has a twofold impact on REITs. First, it
leads to a rise in borrowing costs, which impacts profitability and the
ability to make acquisitions. Second, a rise in interest rates makes REITs
less attractive investments, as REITs have been viewed as dividend-yielding
investments.
看来我以前的理解有误，其实更主要的原因是提利率整体上不利于房地产吧？ |
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T*********s
发帖数: 17839 | 6 发信人: yeyuan2 (面面), 信区: Stockcafeteria
标 题: REIT扫盲贴 FR为代表
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Sep 30 09:53:16 2009, 美东)
REIT全称Real Estate Investment Trust, 是一种建立在萎缩的避税基础上的FUND。历
史上REIT跟其他公司一样，要交公司税，后来因为地产不断的增值，导致税务繁重，
SEC出台这种形式的FUND，可以不交公司所得税，方便房地产公司发展。要符合REIT，
需要有很多规定，主要有以下两点最为重要：
1. 90%以上的利润要以DIVIDEND形式发出（现实中一般都发100%）
2. 公司75%以上经营业务必须是房地产相关
REIT一般可以经营的业务有两种，一种是买房买地收租的，另一种是买卖房地产证券例
如 MBS, ABS等，也可以两者都做。FR应该只只有第二种。
REIT的好处是不公司税，所以不会DOUBLE TAX，而且因为90%利润要发放，因此常会见
得巨大的股利。但也因为如此，公司规模的扩大，只能依靠借贷。公司的估值，也于公
司发放股利能 |
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y*****2
发帖数: 2435 | 8 REIT全称Real Estate Investment Trust, 是一种建立在萎缩的避税基础上的FUND。历
史上REIT跟其他公司一样，要交公司税，后来因为地产不断的增值，导致税务繁重，
SEC出台这种形式的FUND，可以不交公司所得税，方便房地产公司发展。要符合REIT，
需要有很多规定，主要有以下两点最为重要：
1. 90%以上的利润要以DIVIDEND形式发出（现实中一般都发100%）
2. 公司75%以上经营业务必须是房地产相关
REIT一般可以经营的业务有两种，一种是买房买地收租的，另一种是买卖房地产证券例
如 MBS, ABS等，也可以两者都做。FR应该只只有第二种。
REIT的好处是不公司税，所以不会DOUBLE TAX，而且因为90%利润要发放，因此常会见
得巨大的股利。但也因为如此，公司规模的扩大，只能依靠借贷。公司的估值，也于公
司发放股利能力有很大的关联，这里我们提一下普通公司的特点：
一般公司投资者购买股票，主要就是两个作用（我以前讲过），一是对公司当前净资产
的所有权，二是对公司未来收益的所有权。这个未来收益，可以以股利形式分发，也可
以积 |
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f******e
发帖数: 6488 | 9 【 以下文字转载自 MacroInvesting 俱乐部 】
发信人: coke1 (coke), 信区: MacroInvesting
标 题: 抛砖引玉:credit market and REITs
关键字: '借贷' 'Ted spread' 'REIT'
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Sep 30 13:50:12 2009, 美东)
这一波从三月起来的牛市,其中一个outperformer是REITs.
大家都说租金降,租户少,难借钱, 那为什么REITs起那么多呢?
我觉得还是因为借贷市场改善了很多.虽然不能跟正常时候相比, 但是比起Lehman
collapse前后, 是好太多了.这些REITs从很多几乎倒闭,到现在的可以生存,并且有些可
以开始正常发展, 这一年是很大的进步了.
其中一个指标是Ted spread.
相关股票:
1. CT
2. BEE
3. KFN
4. SHO
5. DDR
6. AHR
7. CIM
注意: 在这个版上提到的股票和其他金融工具都不应该当成是投资建议. 个人投资得综合个人条件和因素做决定.所有的风险自负. |
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c*****e
发帖数: 1106 | 10 我觉得现在买指数不会有太好的收益，如果你看整个产业，Retail and Multi-family
have long recovered, and already passed their pre-crash high quite a while
ago. Healthcare and office REITs look more promising, but you may still want
to be selective.
One regional market I have been paying attention is the DC/MD/N.VA market,
where largely due to government downsizing, a number of REITs with large %
of assets there have not quite followed the rest on the way up.
If you are interested, you can start with either
Washington Real Es... 阅读全帖 |
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g****o
发帖数: 547 | 11 REITS股主要分两类
一类是自己拥有房产，管理出租，踏踏实实做实业的。这种公司会有很多雇员，分红没
那么高，去年一年股价涨了很多。
另一类只是买卖各种房贷有关衍生品，雇员往往很少，更像是一个高杠杆的基金，并且
利用reits税收上的便利，它们不拥有任何实业。NLY是属于这一类。这类reits分红高
，但是风险也大。短期主要是利率变化的风险,利率上升美元走强，正是它的风险所在。
还要注意reits的分红不按15%交税，要按income tax交税，适合放ira。 |
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s******v
发帖数: 4495 | 12 reit很多种，我说的是mortgage reit，其他实体reit也是要要leverage，对利息是很
敏感的，上次经济危机时，有个美国第二大的retail reit, B.. something, 倒闭就是
因为贷款到期的时候，恰好是雷曼倒闭，整个信用市场freeze |
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y*****2
发帖数: 2435 | 13 哇，这个问题太大了。。。目前这种情形下，主要是地产市场不景气，凡是股价一落千
丈的REIT，都多少有LIQUIDITY的问题，目前的经济形势，很难有挣钱的REIT，所以这
不是个公司的问题，更是个经济的问题。REIT其实都是一些经理，自己找项目，各自为
战的，公司就是个空壳罢了。他们不需要多少资本的。LXP之前发DIVIDEND比KRG猛，我
觉得应该是管理的稍微好一些吧，但也可能是公司风格比较AGREESIVE。总之我觉得，
如果你觉得地产近期能够复苏，你抄哪个REIT都不会有太多差别。主要还是要抓大波。 |
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s*****n
发帖数: 5488 | 14 reit最大的问题是高杠杆投资。如果经济恶化下去，出租率下降，资产价值不断缩水，
还债压力和借贷成本都会小幅提高，但是由于高杠杆，提高一个两个点就会要人命了。
如果你对reit敢兴趣，自己研究个股比买入fund更为保险。reit股里面是有金子的。
但是，绝对大多数都是比较危险的投资。在经济没出地之前，买入fund等于接飞刀。另
外，如果08政府停止m2m,可以第一时间抢入。 |
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c******n
发帖数: 448 | 15 如果真是看好房产的话，为啥不直接买reit呢？我想的好处如下：
不是只持有一个房子，diversification大大增加，风险大幅降低（当然return也相应
降低）
省去了到处跑看的麻烦，更别提一堆买房注意事项，paperwork，如果以后要卖，又是
一堆问题。reit你只要在网上研究就行了。
可以用401，ira，买reit fund，还可以defer tax
不会被实物房子套住，照样可以全国搬来搬去，移动性好。
有人说说没，为何要买实物的房子，不买房产基金？ |
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Q***u
发帖数: 433 | 16 REIT is totally different from housing price. REIT is a company that owns,
and in most cases operates, income-producing real estate and distributes at
least 90 percent of its taxable income to shareholders annually in the form
of dividends.
To simply put, it's those companies who operate apartments and commercial
buildings (malls, offices, etc.). The sluggish housing market may have made
it a little bit more difficult to fill up an empty shopping mall, but it's
pushing a lot people to rent inste... 阅读全帖 |
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h******b
发帖数: 6055 | 17 我始终没发现REIT和spx的区别，你在一个两年的图上放REIT index和sp500，他们走势
是完全一样的。 区别只是起伏程度volatility而已。
所以我感觉REIT跟股市是绑在一起的，并不是真的房地产投资。 |
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t*****r
发帖数: 543 | 18 利率上扬的话，REIT肯定会跌吗？
我也不太懂，原来以为房市好转，对REIT是好事，就买了点指数基金，结果才听说不是
这样。
我大概查查，说这个收益包括dividend和price appreciation，但是总体来说利率提高
对REIT影响是负的。
一知半解，明白人给指点一下，形式不好，那我这个基金是不不要了？ |
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k**o
发帖数: 15334 | 19 肯定利率低对REIT是好的，一是REIT全部有巨额的贷款，而且必须一直获得
新贷款，利率高则profit低。
二是利率高对房市不利，短期内不一定，长期肯定对房市不利。房市低迷，
REIT book value就要跌。 |
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u****e
发帖数: 99 | 20 Some people believe REIT is a separate asset class and advocate adding it
for diversification.
In practice some people add 10% REIT in total portfolio. It is volatile and
count as stock in the stock bond split. It spits out dividend that is almost
entirely nonqualified so don't hold it in taxable account.
Disclaimer, I do not own REIT. |
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s********u
发帖数: 1054 | 21 我自己拥有一些residential rental properties, 在 退休帐户里也长期拥有VNQ 和
FRIFX 这样 diversified 的 REIT etf 或者fund。大致谈谈我个人对这两个不同的
asset class 的看法。
选择 reit fund 的好处是分散了风险 ，并且因为钱是由房地产业的职业投资者 打理
, downside risk 会小于自己直接持有出租物业。另外基本上是passive 的投资，一切
交给 professional 去打理，自己基本不用费心。肯定不是每个人都适合自己做地主，
但是基本上每个人都可以长期在自己的资产里配置 一定比例的VNQ 。
选择直接拥有出租物业当然也就选择了更多的风险。房产的投资需要相对较大的资金量
，我们绝大多数散户都肯定做不到大机构那样的分散投资。但是较高风险的同时，也会
伴随着更大回报的机遇。散户小地主做好了，确实可以取得比机构投资者更好的回报。
首先大机构必须投出去的 资金量也决定了它不可能象散户那样专买一个市场里的 deal
价，另外它的overhead 比散户也更多。就我所知，很多大机构的物业 c... 阅读全帖 |
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发帖数: 1 | 22 这些broad market REITs里面各种REITs都有。比如mortgage REITs啊。酒店，办公室
等等的都有。受升息压力大。所以跌的多。你看2008的时候，VNQ从85块跌倒20块。 |
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M*****t
发帖数: 1842 | 23 but reit is not totally correlately with treasury.
前一年国债跌的时候，reit股票也一直在涨，现在reit跌，恐怕不仅是利率影响吧。
我也不是很懂。
[发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com] |
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t******g
发帖数: 462 | 24 只要不再来一次 subPrime crisis，REITs 的回报还是可以接受的。不过得小心这些
REIT的hedge，别把自己玩死了.
Don't know when to buy, just gradually add some.
Annaly Capital Management (NLY) shares are down 2.3% to $11.97 Friday after
the bellwether mortgage real estate investment trust late Thursday cut its
dividend to 35 cents from 40 cents the prior quarter. Annaly still offers a
healthy 11.7% dividend yield.
Mortgage REITs had posted solid gains on Wednesday after the Federal Reserve
’s surprise decision not to taper its bond purch... 阅读全帖 |
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w**k
发帖数: 6722 | 25 Nice call @4/16
How long do you plan to hold your REITs?
Not sure if REITs will behave after market made new high. |
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p*****y
发帖数: 529 | 26 I think REIT performs more like equity than bonds.
When inflation is up, rates up, REIT has higher rental income, so higher
dividend. |
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H******e
发帖数: 4682 | 27 仿佛, 目前能收集到的信息是, 房地产市场还会继续低迷2-3年, 那么, 地产的商业管
理公司 (like rental company ) 业务就会持续看好, REIT (stands for Real Estate
Investment Trust) mutual fund 就会持续获利良好。
基于这个分析, 我打算继续增加Vanguard REIT Index Fund Investor Shares (VGSIX)
的投资, 赞成吗? |
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k******a
发帖数: 2436 | 28 Be careful with mortgage reits (and for that reason, maybe REIT index ETFs
because index is cap-weighted). I am checking into NNN which looks good on
paper. |
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k******a
发帖数: 2436 | 29 Be careful with mortgage reits (and for that reason, maybe REIT index ETFs
because index is cap-weighted). I am checking into NNN which looks good on
paper. |
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w********1
发帖数: 266 | 30 reits index 在考虑建立mutual fund portfolio时应该做一个独立的category 吗 还
是本质上应该和bond fixed income考虑在一起？
为啥我觉得reit和interest rate 是反着走的？ |
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S**C
发帖数: 2964 | 31 REIT has good correlation with mid cap
[在 wulala0101 (wulala0101) 的大作中提到：]
：reits index 在考虑建立mutual fund portfolio时应该做一个独立的category 吗 还
：是本质上应该和bond fixed income考虑在一起？
：........... |
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发帖数: 1 | 32 REIT这个话题好大。需要细分
Retail肯定是不行，macy, jcpenny等，受电商冲击很大。
lodging, 包括酒店，resort也蛮危险，因为租约只有一天。
office, residential, storage等风险回报居中。
我比较看好的有：
1. industrial warehouse. 租客是amazon, fedex等，享受电商红利。比如Prologis。
2. healthcare，租客是医院medical office等。一来租约时间最长，多是10年左右，
二来租金稳定。即使经济危机，人也要看病，即使没钱看病，也有保险，或者政府补助
来交钱给你看病。
如果投private REITs，除了每个月的distribution，还可以等上市，价格还会再有溢
价。
属于不能发大财，但是比较稳妥和放心的投资。预期回报5-10%一年。 |
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m***r
发帖数: 680 | 33 buying a house has complex tax issue, maintenance, agent fees, sales/buy
research, etc. of course, it comes with higher return if price goes up.
buy REIT, is relatively much easier on the other hand. And since it's a
portfolio, much diversified, lower risk, of course, lower return if
housing bloom again.
So just for investment, any recommendation on physical house VS. REIT
funds? |
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s********u
发帖数: 1054 | 34 It is probably because NLY is a mortgage REIT. I have been holding onto
VNQ for quite a while. I enjoy the ride so far.
For me, investing in REIT is just a highly liquid method of investing in
the real estate market of the US. |
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l******c
发帖数: 2555 | 35 that's the risk, it does not hold any property.
The property value will never go to ZERO, that is real estate.
But for a REIT without any property, it may burst any time.
It's too difficult for average investor to understand how REITs make money.
Do you remember ABK,.....etc?
decide |
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j*****7
发帖数: 4348 | 36 你都不晓得LZ说的REIT和那种买房收租的那种REIT根本不是一回事儿. |
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j*****7
发帖数: 4348 | 37 你搞的是收租婆REIT, 收益也不错啊.
LZ搞的是吃息差的REIT, 叫mREIT, 就是不知道将来两房phase out以后怎么来操作. |
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s*****e
发帖数: 16824 | 38 都一样，reit其实就是一种债卷，风险不大，买了以后分红可以看成是利息，所以走势
跟债卷很像。利率一提高，债卷价格就下跌，reit也是一样的。 |
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t*******r
发帖数: 35 | 39 大牛在REIT全线溃退之前卖掉！对市场把握这么好！
不知道对O， NRK， NLY 怎么看
mincai大牛为什么这时候推荐REIT？如果rate升高１%，loss都是２０%吧 |
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w*****m
发帖数: 20421 | 40 我买的NCT，我觉得价位比那三个REIT便宜
这三个不赚钱的REIT，风险挺高的，名菜
买这些，我有些惊诧了 |
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t*******r
发帖数: 35 | 41 大牛在REIT全线溃退之前卖掉！对市场把握这么好！
不知道对O， NRK， NLY 怎么看
mincai大牛为什么这时候推荐REIT？如果rate升高１%，loss都是２０%吧 |
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w*****m
发帖数: 20421 | 42 我买的NCT，我觉得价位比那三个REIT便宜
这三个不赚钱的REIT，风险挺高的，名菜
买这些，我有些惊诧了 |
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m*****i
发帖数: 4342 | 43 第一种，买100万的appartment at 6.5%， 再从银行借一个7年的70 万loan at 4%, 30
万的 equity could yield 12%,
利率上涨，没有影响, 实际上风险很小。
第2种, 买100万 mortgage bond at 4%, 再从银行借Short term loan at 3%,
leverage 10 times its equity.
REIT is very complicated. The 2nd type is very risky, should avoid. The
First type is actually not bad compare with the current stock market. So do
your own home work before investing in the REIT.
Of course, there is a risk that they will not be able to refinance the loan
at 4% after 7 years. But we don... 阅读全帖 |
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c*******y
发帖数: 1630 | 44 it's far more complicated than you think.
first one is like a carry trade, with 2-4X leverage. Some ppl disagrees.
key is to buy(hard to find now) distressed REO/foreclosure inventory
from banks.
it's a volume business with high operational cost.
carry(rent - pmt) varies city by city. For example, in NYC metro area,
it's not easy to find possible carry now. If you buy apt units, there
is extra cost.
I asked lots of top REIT PMs, very few favored this idea. And some of
them performed very bad. Fo... 阅读全帖 |
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g****o
发帖数: 547 | 45 对 我就是这个意思
和其他所有股票一样，除权后价格会相应降低的
分红前高价卖掉，除权后价格变低再买回，就逃掉dividend tax了
从你分红后低价买入，到下次分红前高价卖掉，这样你的收益都是capital gain了（但
数值上应该和dividend一样）
观察了一下，REITS分红当天股票的跌价，确实几乎等于分红所得，原因是市场上还有
很多其他公司和IRA持有人，不在乎交income tax。
就是不知道IRS有没有特别规定限制这个漏洞？
REITs分红要交income tax，实在太高了 |
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s********i
发帖数: 17328 | 46 你卖掉的时候如果是capital gain难道不缴税么？比如，你的REIT从上次分红后买进到
这次分红前卖出涨了。每个季度买卖难道不是一样的income tax rate么？
别操这个心了，这种操作，不make sense。REIT的dividend难道不是按15%交税么，如
果持有超过一年？ |
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s********i
发帖数: 17328 | 47 bond yield一直在降啊，REIT就一直涨。啥时候利息一涨，REIT就biaji了。 |
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s***d
发帖数: 15421 | 48 reits 不会好 一时半会 很多reits hedge
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.8 |
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发帖数: 1 | 49 你可以把REITs看成房地产债券市场。基础利率越高，套利利差越低。
REITs的盈利模式非常单一，所以风险比较大，基本就是靠天(联储)吃饭。而且因为买
的目的大部分时候是赚股息(按月/季度）,所以用普通账户买的话，不是很tax
efficient。 |
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j*****v
发帖数: 7717 | 50 这个我有控制，从来不会差子弹。reit本身波动就不大，买错了也不会断手断脚，逢低
买入 ：）
而且hold也没有多大压力，每个quarter的分红也是对时间的回报，可以抵消部分下跌。
想要一年翻倍的，reit再低肯定也没什么吸引力 |
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