t******n
发帖数: 2939 | 1 ☆─────────────────────────────────────☆
anywhere (早已经习惯一个人难过) 于 (Wed Apr 10 12:44:03 2013, 美东) 提到:
我不厚道的说，他们也许真是早几年做过很多次equity loan了。。。。比如在房价涨
到50多万接近60万的时候，以后就骑虎难下了。但这有啥好说的呢，套现了也不算亏。
。。
☆─────────────────────────────────────☆
monoprice (有价无市) 于 (Wed Apr 10 13:01:03 2013, 美东) 提到:
你帐算的糊涂，就别发帖误导新同学了。
如果你已经还了五年的贷款，再refinance成30年的低利率，你可以选择25年还清啊，
总共还是30年，你付的利息少了。如果refinance后你选择30年还清，那你一共借了35
年，当然要多交利息了。
记住：只要是免费refinance,refinance 成低利率总是划算的: 要么你少付了利息（保
持总贷款年数不变），要么你贷款年限加长从而月供压力减轻（但你可能要多付利... 阅读全帖 |
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t******n
发帖数: 2939 | 2 ☆─────────────────────────────────────☆
anywhere (早已经习惯一个人难过) 于 (Wed Apr 10 12:44:03 2013, 美东) 提到:
我不厚道的说，他们也许真是早几年做过很多次equity loan了。。。。比如在房价涨
到50多万接近60万的时候，以后就骑虎难下了。但这有啥好说的呢，套现了也不算亏。
。。
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monoprice (有价无市) 于 (Wed Apr 10 13:01:03 2013, 美东) 提到:
你帐算的糊涂，就别发帖误导新同学了。
如果你已经还了五年的贷款，再refinance成30年的低利率，你可以选择25年还清啊，
总共还是30年，你付的利息少了。如果refinance后你选择30年还清，那你一共借了35
年，当然要多交利息了。
记住：只要是免费refinance,refinance 成低利率总是划算的: 要么你少付了利息（保
持总贷款年数不变），要么你贷款年限加长从而月供压力减轻（但你可能要多付利... 阅读全帖 |
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a**r
发帖数: 661 | 3 ☆─────────────────────────────────────☆
bbppb (活跃版面, 匹夫有责) 于 (Sun Apr 8 00:52:01 2012, 美东) 提到:
哪个版主再删我的这个没有点名的真实经历的帖子的话，公堂见！谢谢！
本人是去年9月底开始找Boston的某个Mortgage broker 做 Refinance的， 这个人因为
本人经常有联系，并且以前在她们同一公司做过两次 Refinance,所以，基于对她的信
任，在9月23日找她Lock时，她口头承诺的是给一些Rebate，并且Cover Heloc 的
panalty $250， No-closing cost loan. 当时本人不好意思向她确证多少Rebate，更
没有找她要Email证明（所以，事情最后不愉快后，她第一句话就是你拿出证据来，你
有没有Email做证 据? 最后，反倒诬陷我撒谎）。
我是9月23日找她Lock利率的，当天把Application表填好给她。
因为我找她们公司做过两次Refinance，每次她们公司都没有预先叫我交 Deposit.这个
dep... 阅读全帖 |
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w**7
发帖数: 1265 | 4 ☆─────────────────────────────────────☆
bbppb (活跃版面, 匹夫有责) 于 (Sun Apr 8 00:52:01 2012, 美东) 提到:
哪个版主再删我的这个没有点名的真实经历的帖子的话，公堂见！谢谢！
本人是去年9月底开始找Boston的某个Mortgage broker 做 Refinance的， 这个人因为
本人经常有联系，并且以前在她们同一公司做过两次 Refinance,所以，基于对她的信
任，在9月23日找她Lock时，她口头承诺的是给一些Rebate，并且Cover Heloc 的
panalty $250， No-closing cost loan. 当时本人不好意思向她确证多少Rebate，更
没有找她要Email证明（所以，事情最后不愉快后，她第一句话就是你拿出证据来，你
有没有Email做证 据? 最后，反倒诬陷我撒谎）。
我是9月23日找她Lock利率的，当天把Application表填好给她。
因为我找她们公司做过两次Refinance，每次她们公司都没有预先叫我交 Deposit.这个
dep... 阅读全帖 |
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W******r
发帖数: 789 | 5 By Mark A Ament
If you only make one improvement to your diet this year, I hope it is to
replace refined sugar with raw food sweeteners. If you do, I can guarantee
you that smoother digestion, more relaxed muscles, more peaceful emotions
and increased mental clarity are soon to follow.
Before looking at the negative health consequences of eating refined sugar,
let's have a quick look at how it's made. This will give you some insight
into why it affects the body the way it does. The majority of s... 阅读全帖 |
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S**m
发帖数: 397 | 6 原帖主在水版被群殴，还煮熟的鸭子嘴硬。转到这里仅供批判，主要是第二段。
【 以下文字转载自 WaterWorld 讨论区 】
发信人: namur (namur), 信区: WaterWorld
标 题: 同学们，关于refinance，你们也要有点常识
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr 10 12:38:31 2013, 美东)
第一，不是低利率refinance就省钱的
第二，要看房价涨跌的情况
你们要好好算算才清楚，在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了
很多利息，这时候再refinance，比如同样的三十年fix，即使利率低一下，你也亏大了
，因为你从refinance这天起，又要换三十年的利息。
第二，房价大涨，refinance往出套钱，相当于增加贷款
refinance，就对刚买房头几年有点优势，这就是一个套，你想想，没便宜，银行凭啥
给你refinance？而且，refinance对银行几乎是零风险，银行给你做个账，转手打包加
几个点，全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
的买卖。 |
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y****r
发帖数: 3036 | 7 ☆─────────────────────────────────────☆
Yankees (iChoke) 于 (Mon Apr 2 23:35:53 2012, 美东) 提到:
no cost refinance咱家也做过几次了,每次都是先交500左右的deposit,closing的时候
再退还给我.其中有一次因为某种原因没做下去,deposit就被broker收走了.
一直以为这就是standard practice,也没觉得不妥.今天有人说做refinance不用交
deposit,真有这事吗? 大家都是这样吗? 我TMD亏大啦!
☆─────────────────────────────────────☆
cengyiyi (别了，YIYI) 于 (Mon Apr 2 23:44:51 2012, 美东) 提到:
按照规矩，是要deposit的，但是有人不按规矩做，口口声声咱们朋友，面一点的
broker也是拿“你”没办法的。
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bbppb (活跃版面, 匹夫... 阅读全帖 |
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w****a
发帖数: 6326 | 8 ☆─────────────────────────────────────☆
yoyo001 (Happy~yoyo) 于 (Wed Aug 1 00:15:08 2012, 美东) 提到:
6月份刚给旧房做了refinance,现在拿到一个新房的offer,要申请新的loan。两个不同
的lender，新贷款会不会有问题？
马上要定下来，急盼版上的牛人指点！谢谢！
update:谢谢大家大回复! 我联系了几个LOAN AGNET, 有两个不能做,有两个可以. 想找
个律师
问下新房贷款的问题及买了新房后能不能近期就般过去,但好象都不睬我.难道是这个问
题对他们来说太简单了吗?
另外,那个1003 是什么呀? 是deed of trust 吗? 我看了看有一条是这样的:
6. Occupancy. Borrower shall occupy, establish, and use the Property as
Borrower’s principal residence within 60 days after the execution of this
Sec... 阅读全帖 |
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n***r
发帖数: 2074 | 9 第一，不是低利率refinance就省钱的
第二，要看房价涨跌的情况
你们要好好算算才清楚，在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了
很多利息，这时候再refinance，比如同样的三十年fix，即使利率低一下，你也亏大了
，因为你从refinance这天起，又要换三十年的利息。
第二，房价大涨，refinance往出套钱，相当于增加贷款
refinance，就对刚买房头几年有点优势，这就是一个套，你想想，没便宜，银行凭啥
给你refinance？而且，refinance对银行几乎是零风险，银行给你做个账，转手打包加
几个点，全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
的买卖。 |
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R*****w
发帖数: 447 | 10 上周买了个马三，通过dealer从JP Morgan Chase贷款，给了3.89％的APR。我后来在
AAA随便申请了一下，给1.99％的APR。于是打电话给dealer（负责finance的人），却
被告知必须得满6个月才能refinance。我说contract上明确写有："You have the
right of pay off this Contract early. If you do so, you will not have to pay
a penalty." but nowhere indicate I have to keep the loan for at least 6
months.
Dealer说”You can pay whatever you want, but you cannot pay off before 6
month, you cannot refinance within 6 months either.
于是后来我打电话直接给JP Morgan Chase，Chase的负责finance的人却说“You can
do refinanc... 阅读全帖 |
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y*****a
发帖数: 580 | 11 If your mortgage is 330k, here is the following (I assume 30yrs)
(1) 1721.44 P&I
(2) 1575.47 P&I + 200 = 1775.47
(3) 1647.63 P&I + 180 = 1827.63
(4) 1657.63 P&I (e.g, mortgage is 332k)
Regarding LTV to 80%, you need about 5.7 yrs for option (2) and 6 yrs for option (3). The total payment will be
(1) 619,717
(2) 567,169+12,600 = 579,769
(3) 593,151+12,960 = 606,111
(4) 596,746
So if you do NOT plan to refinance at all AND you do not plan to move out (e
.g., selling/moving) in the course of 30 yr... 阅读全帖 |
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w*****y
发帖数: 100 | 12 Hi,
We are in the middle of refinance process. We have 2 loans total. 1st
loan is 80%, 2nd is 10%, so we avoid to pay PMI when we purchased. We
only refinance the 1st one right now.
The current lender offers 4.75% for 30 years fixed with 0.125% point.
Although it's higher than the other offers I got (4.5% with 0 point,
4.25% with 0 point etc). But according to the refinance agent of the
current lender, these are the advantages for refinance with current
lender:
1. We don't need to pay Escort acc... 阅读全帖 |
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c*****4
发帖数: 900 | 13 一. 什么是cash-out refinance？
Cash-out refinance就把一个房子的总价值扣除已经有的贷款金额的部分（equity）作
为抵押拿cash出来。比如说，有个房子买的时候成交价是$600K，贷款了$480K，那么你
的equity就是$120K，过了三年以后，房子的市价涨到了$1M，房主需要用钱，那么就可
以从$520K的equity中拿一部分出来，比如说，拿出来了$200K，且当时原来的房贷剩的
balance是$400K，那么新的总贷款金额就是差不多$600K，申请cash-out refinance的
银行会用这一个大贷款付清原来的贷款，剩余的就是可以拿出来的现金，原来的银行的
贷款被close掉，只剩一个大的。
二. 什么样的房子可以做cash-out refinance？
大体上普通的1-4 unit的single family house, multi-unit house, townhouse,
condominium都可以做cash-out refinance，只不过有些lender有些特殊的规定，例如
投资房的condo不能做cash-o... 阅读全帖 |
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o*****s
发帖数: 2071 | 14 【 以下文字转载自 LosAngeles 讨论区 】
发信人: Dalang (武大郎), 信区: LosAngeles
标 题: [-]Onestop 分享糟糕透顶的Refinance经历 Agent：ACG的Kevin,论坛ID：onestop
发信站: BBS 未名空间站 (Mon May 23 13:47:42 2016, 美东)
[-]Onestop 分享糟糕透顶的Refinance经历 Agent：ACG的Kevin,论坛ID：onestop
首先声明，我的经历可能不代表所有人的经历，认识ACG的Kevin也是在这个版上看到他
的广告贴，两年前让Kevin帮我做的第一次买房的loan。也是图方便才让Kevin继续帮我
们做refinance。但是最近两个月的经历真的让我宁愿损失500刀也不要继续下去，更觉
得有义务在版上分享一下。所有事件对话我尽量真实还原，如果Kevin觉得有失实之处
可以对质。但如果像你电话中威胁的那样，我们发帖，你就泄露贷款人的信息资料，我
们保留诉诸法律的权利。
我从今年4月17号开始联系Kevin做Refinance，我跟老婆共同贷款，两... 阅读全帖 |
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s*********o
发帖数: 214 | 15 去年8月底close,贷款190000，利率5.25%，30年fixed,到现在已经付6个月的mortgage,
每个月付银行1100（不加地税和保险）。
现在准备做refinance, no cost no point,利率4.875,30年fixed, 贷款188800（付了6
个月后剩余的本金），看了一下broker给发过来的申请文件，发现：
如果不做refinance,以5.25利率老老实实30年还完，还款总额为A
以4.875利率refinance之后，再30年还完，还款总额为B,
那么我做这次refinance的意义在于
A-B-6600(已付6个月的mortgage)=10800
以次看来，对于已经付了mortgage大概1年半的人，做同样利率的refinance时就没有什
么意义了？
我知道自己肯定不对，身边大把付了好几年mortgage的人还在做refinance,
请明白人赐教
别笑话我。~—~
谢谢 |
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l******r
发帖数: 1642 | 16 if Lz loan 200K for 30 YEAR at 5%, monthly payment is 1073.64
Now he got a better loan at 4.5%, monthly payment is 1005.99
Assume LZ will stay in this house for 10 more months:
No refinance, total pay 16*1073.64 = 17178.24
Refinance, total pay 6*1073.64 + 10*1005.99 = 16501.74
No refinance balance after 16 months = $196,032.52
Refinance balance after 16 months = $195,883.92
LZ actually earned 826$ for refinance if he will stay in the same house for
ten more months, if refinance cost is 0$. |
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s********n
发帖数: 4535 | 17 你这个就陷入了楼主的那个矛盾里了，refin后年数延长的话，付的利息当然可能更高。
合理的比较是这样的：
1）refin后每月仍然付相同的payment,看看是哪种方式先付完
或者
2）refin后假设仍然按最初的年数付完，看看哪种方式付得少。
这样才有比较的意义。
按照楼主的那种想法，我可以假设一个极端的例子，就是refin一个rate较低但期限是
一万年的，这个肯定是会付更多；相反，即便是refin一个rate较高，但我第二天突然
中彩票了然后立即付清，这个肯定会付得少。
refin肯定希望拿到更低的rate（假设没有closing cost），因为你每年的利息就是
本金乘以rate，决定因素在rate
前付了多少，也不要算每月的mortgage. |
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h*****2
发帖数: 991 | 18 我家以前是30年fixed，上一次refinance成了10年的ARM，最近又要再次refinance。
既然ARM也可以一次次的refinance，那fixed得优势在哪里？反正ARM得利率低，如果要
到调整利率的时候又再次refinance不又可以继续低利率？？？那还不如弄个3年ARM，
然后一直refinance，我想得对不对？
我们的是０cost refinance。 |
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C*****s
发帖数: 116 | 19 最近房子的贷款利率很低，想做refinance。因为从来没有做过refinance,有些问题想
请教一下。
1）Refinance需要有绿卡吗？我在Citi网站上看怎么要求公民或者绿卡？这年头像我这
样没有绿卡的能做Refinance吗？
https://online.citibank.com/US/JRS/pands/detail.do?ID=CitiMortgage
2）请问Refinance是找中国的Broker还是直接找银行比较好？
3) 好像Wells Fargo网上说他们要收1%的loan origination fee。现在有直接从银行那
里拿到的refinance不收loan origination fee的吗？
4）网上的AmeriSave 15 Year Fixed的利率只有3.25%, APR才3.614%,不知道这种网上
的direct lender 可靠不可靠？有没有朋友从他们家或者网上其它的direct lender 那
里借到钱的？
多谢回复！ |
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i******t
发帖数: 60 | 20 请各位指点一下我值不值得refinance：
我们3年前买的Townhouse,15年贷款，apr不记得多少了，大概4.2左右吧。一年以后即
2010年夏天refinance一次，改成10年贷款，APR 3.75.当时没有经验，用了单位的
credit union, 交了closing cost大约2千多美元。现在每月还款联本带利3001.目前欠
款25万。我问了一下外面的mortgage broker,现在10年的利率是3%，没有closing cost
, 每月还款2414.我的顾虑是已经还了2年多了，如果现在重新refinance，头两年还款
利率占的比重大，我是不是亏了呢？
我的计算是这样的：
（1）不做refinance，按照现在的利率还还有8年还清，共还款：每月3001*12月×8年=
288096
（2）做refinance，还有10年还清，共还款：每月2414 *12月×8年= 289680
这样算下来，好像不值得refinance.即使利率差别是3.75 vs 3.
我这样的理解对吗？请各位指教。
补充一点，我们可能三年以后换房子。
非常感谢。 |
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b********2
发帖数: 5191 | 21 haha, 这是我的version:
Refinance 是一个费时费力的事情, 就算是最简单的case, client 也要化时间准备很多
document, 还要先付 appraisal 和 credit report 的费用, case如果稍微复杂一点,
比如 cash deposit, 房子正在装修, 等等, 就更受Lender的蹂躏了. 对于忙碌的硅工
来说,
如果利率只差0.125%或0.25%。就不知道是不是值得化这个时间.
用下面的conforming loan做为例子，给大家一个直观的概念：
loan amount: $410000, term 30 year fixed, rate 4.875%
半年以后做refinance，term还是30 year fixed,no closing cost,不考虑tax等其它因
素.
*****************************************************************
rate = 4.75% (利率降0.125)
少付利息$23145.88,并且提早半年付清贷款
... 阅读全帖 |
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I******A
发帖数: 38 | 22 可以先去问问Builder指定的Lender，看几个月之后pay off / refinance才会没有pre
payment penalty，有些builder的lender可能无所谓，过户之后一个月就允许
refinance到别家Lender，有些可能要求4~6月或者更久，
然后问问新的想要refinance的lender,看他们要求买房子过户之后多少个月才能重新
refinance,或者从买房子过户开始算，或者从买房之后第一次mortgage payment开始，
一般会要你等4~6个月才能refinance
两边都确定好了就可以知道什么时候开始做refinance了 |
|
m*****a
发帖数: 2609 | 23 昨天房子close了，趁着新鲜写点心得，去年本来想买房后就写的，但人懒就拖得不了
了之了。本文供跟我一样第一次Refinance的参考。本文另一个动机是特别要感谢chem
。No，我不是chem排来的托，甚至她都没让我发这篇文章。但是我觉得还是要说说。
BTW, 可能让你奇怪的是我最终并没有经过chem做这次refi loan。如果你不喜欢看过程
，直接跳过去看我的结论。
去年7月底买的房子，当时利率不好，4.25%。我这里说的都是no point, no close
cost 30-yr mortgage loan，我想也是版上大部分人的自然选择。顺便说下买房时机很
不好，自从我买了房子，房价上涨就开始下降了。。。
1月初，一个跟差不多一起买房的背景类似的同事跟我谈起他在refinance，利率只有3
点几，我就心动了。先给买房的mortgage broker打，结果告知能拿到4.0%，问了一下
同事用的loan officer（一个local community bank，也是我最终选择做refinance
loan的这家，但不是一帆风顺的，接着往下看)，说能拿到3.75%，确认买... 阅读全帖 |
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D****g
发帖数: 473 | 24 [-]Onestop 分享糟糕透顶的Refinance经历 Agent：ACG的Kevin,论坛ID：onestop
首先声明，我的经历可能不代表所有人的经历，认识ACG的Kevin也是在这个版上看到他
的广告贴，两年前让Kevin帮我做的第一次买房的loan。也是图方便才让Kevin继续帮我
们做refinance。但是最近两个月的经历真的让我宁愿损失500刀也不要继续下去，更觉
得有义务在版上分享一下。所有事件对话我尽量真实还原，如果Kevin觉得有失实之处
可以对质。但如果像你电话中威胁的那样，我们发帖，你就泄露贷款人的信息资料，我
们保留诉诸法律的权利。
我从今年4月17号开始联系Kevin做Refinance，我跟老婆共同贷款，两人都在工作，
credit score也都很不错（740+）。之前买房的5/1 ARM利率是3.1%，电话中Kevin说
Refinance可以做到5/1 ARM 2.875% with no point no fee. 4月22日Kevin发给我们让
我们签的loan application也是2.875%。签字之后几天没有回音，再联系Kevi... 阅读全帖 |
|
A*Q
发帖数: 1579 | 25 你的中文退步了。
我说如果你refinance了，有cost，你必须等一段时间，省下的钱比cost多，才能再
refinance。
我说的是“再”。不然的话，就不划算。因为你可以不refinance，等到rate下降得更
低的时候在
refinance，而不是在很短的时间两次refinance。 |
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m******g
发帖数: 3667 | 26 我的意思是：
如果一个30年5%的mortgage贷了5年之后，再去refinance一个4%的30年，到底合算不合算。refinance后每个月确实少付了，但是总共mortgage长度变长了(5+30），并且第二个mortgage不会提前付清。
举个例子，一个30年6%的morgage你已经还了29年了，然后你又去refinance一个5%的30年，再还上30年。那肯定不合算吧。5%省出的那些钱根本就抵不过6%时候多付钱的利息钱吧。
我再举个例子：
现在贷款数是A1，rate是B1，总共利息是A1*B1=$1000,你还了10年，利息还了$800
refinance后，总共利息如果是A2*B2=$800.（这个是有可能的。第一个mortgage前面10年还的基本都是利息，本金没有还掉多少）
第一个mortgage再还20年---$200利息就清了
refinance后，还要还30年---$800利息
有些人说的逻辑：30年5%的mortgage，每个月$1600, refianance一个4%的30年，每个
月付$1500,但是如果继续每个月付$1600,这样能快速还清。这种逻辑就是 |
|
e********t
发帖数: 9607 | 27 理论上讲，就算没有其它费用，用低的利息重新贷款，也不一定能省钱，因为还款期限
重新计算了。举一个极端的例子，假设30年的贷款，到最后一年的时候，重新贷一个30
年的款，虽然这最后一年里每个月的月付比没有refinance时减少了，但是要付清，还
要另一个30年，这就很可能比不refinance付款总数多。如果贷款期限不变，30年换30
年，或者15年换15年，越晚refinance越不利。如果楼主有具体的数字，我可以帮他算
最后能省多少。
不过实际上大多数情况下refinance是可以省钱的，因为一般人不会按部就班15年或者
30年付清，一般早就提前卖房子或者refinance（相当于自卖自买）了。 |
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g*****h
发帖数: 81 | 28 你refinance的时候只需要贷295473.25就可以了嘛。这是你一年后的剩余本金也就是欠的钱。
你这个563379.12利息是按一年后refinance又贷30万贷款算出来的。
不要争了。zero cost只要利率低refinance一定省钱。区别在于省多少钱，值不值得折腾。
你这个例子里面，假如refinance 2*******[email protected]%,30年后共付利息554,878.20，
加上已付的14524.74，一共是569402.94。比4.85%付到底省了2141.94。摊下来每个
月省了6块钱，可能你想想也就算了。
当然如果要严格apple2apple comparison，一年后refi应该贷2*******[email protected]%
for 29 years.
一个简单推论就是，你贷得越多，就越值得折腾，哪怕利率只差0.125%。
如果硬要争，有一种情况就是你贷了5年之后refinance。假设贷款额度是当时剩下的本金。
这时候虽然利率低了，但是你又背了30年的term。本来你只要再有25年就付清了，现在又要
30年，term越长交的利息越多。但是30年term你每个月月付就少了 |
|
m********d
发帖数: 400 | 29 我是前2个月刚刚close contract，4。25％ 15年fix no point。前两天听一个朋友谈
起refinance，也想试一试，就打电话给以前的loan provider，问能不能refinance，
那边说很难再降了。我在online refinance calculator上计算了一下，觉得如果能够
refinance with no cost的话还是有利的，但是不是因为我刚刚close了contract，所
以再refinance比较困难，还是因为不要找orignial loan provider？谢谢。 |
|
s********d
发帖数: 2216 | 30
(i) if no refinance and no moving -- (4) is the best
(ii) if refinance/moving happens in the first 4.3 years -- (2) is the best
(iii) if refinance/moving happens in 4.3 - 5.7 (maybe more like 7.X) yrs --
(1) is the best
(iv) if refinance/moving happens after 5.7 (or 7.X with more calculation)
yrs -- (2) is the best.
(i)No refinance no moving no early pay off ---- 应该还是 2 best 吧？
至于 (iii), 不能只看 monthly payment， 要看月供里利息和本金占多少。 如果看 5
年， 1) 付的利息多过 2） 的利息和 MIP。
这还没考虑房价上升或楼主有余钱的情况呢。 |
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c**********o
发帖数: 547 | 31 整个事情始末有点长，写出来想给近来想要refinance的xdjm提个醒，也请大家帮我们
出个主意。
我们8月份开始看到rate比较低，因为当时买房子的时候是rate比较高的时候，加上又
是7年ARM，所以就有了refinance的打算。于是打电话借我们mortgage的银行wells
fargo(因觉得找自家银行比较方便省事)，电话转接到一个女的手里。
因她刚开始态度比较好，加上我又是很不善于shopping around的人，就决定跟她做了。
来来回回，填了一些文件，一直拖到九月中（她经常说家里有事，几份文件就弄了一个
多月），有一天她突然打电话来要我的credit card号码。我当时就有点警觉，问她做
什么，她很简单的唐筛是appraisal fee, refinance必经程序。我当时有点怀疑（我们
第一次借mortgage费用都是closing时才给的），就没有马上答应。后来她又打电话，
写Email来催，给我发了disclosure document，我就有点动摇了。
写了十几个email，我当时一直担心的就是收了这笔费用（费用不小，六百多块钱吧）
，但一旦applica... 阅读全帖 |
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d*****s
发帖数: 5610 | 32 如果房子是半年前买的，只有20%的首付，现在这种情况下，先自己追加10%-20%的
equity钱，然后refinance，否则基本通不过。如果是05,06年买的，那就要先追加房价
的20%-40%，然后再refinance，有的地方估计追加40%都没用。
如果买时只付了20%首付，现在能有15%就不错了。所以refinance，基本上要先追加。
举个例子，如果05年70万的房子，首付20%，贷款56万，现在估计还贷着54万，银行认
为房子市价只值45万，如果要refinance，那就只能贷36万，屋主就要放54-36=18万进
去才能refinance。
case. |
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m******l
发帖数: 34 | 33 知道版上高人多,还有几位mortgage broker,偶来请教一下关于Provident refinance
appraisal的事情.我们家的case有点特殊.
偶是08年从builder手里买的新房,去年想做refinance,找了同事推荐的一个台湾broker
,用的就是Provident Funding. 没想到做完了appraisal,Provident说不能接受
appraiser找的几个comparison houses,不是年代太老就是lot size相差太大,而且不接
受同一个builder卖的其他房子作con.虽然偶家其他条件符合,但Provident认为找不到
可以用来比较的房子,愣是把咱给拒了.咱当时可真是快气出内伤了.我们小区一直在建,
后来builder又卖了十几栋房子,有三四个是和我们家一模一样的,我都不知道人家那贷
款appraisal时怎吗弄得.
长话短说,小区里有家老美最近因为离婚把房子卖了,他们是10年从builder那买的新房,
和我家一模一样的户型和lot,三个星期前转手卖掉close的.
我把这个情况告诉了原来的那个broker,他认为有了... 阅读全帖 |
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H********9
发帖数: 525 | 34 菜鸟一个，还是不是很懂
1. 如果还要付其他的费(i.e. principle different, prepaid interest, property
tax, etc).那refinance的rate比现在的低多少就值得去refinance呢？
还有，大侠说的很多名词我都不是很懂。例如principle different是啥？prepaid
interest就是之前付的利息吧？property tax不是每年都要交的吗？和refin有啥关系？
3. 如果买房子的价格是A,现在已经付了B，还剩C（i.e.C=A-B），那refin的时候，是
不是跟银行接C的数目就可以，如果refin的利率是R，那就是C*R呢？
谢谢 |
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b********2
发帖数: 5191 | 35 给你个30年的例子
loan amount: $410000, term 30 year fixed, rate 4.875%
半年以后做refinance，term还是30 year fixed,no closing cost,不考虑tax等其它因
素.
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rate = 4.75% (利率降0.125)
少付利息$23145.88,并且提早半年付清贷款
rate = 4.625% (利率降0.25)
少付利息$44284.33,并且提早一年二个月付清贷款
*****************************************************************
如果loan amount越大，rate降的越多，那少付的利息就会更多.
下面是详细分析:
设开始付的日期是2010年1月，付清日期是2040年12月，每个月付$2169.75.利息总共是
$371,111.34.
到了2011年7月，已经付了... 阅读全帖 |
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l******s
发帖数: 3045 | 36 今年5月份时贷款买了车，到现在六个月多了打算ReFinance，而明年上半年又准
备贷款买房。现在不知道该先Refiance车贷，还是房贷后再进行。
1. ReFinance会Hard Pull一次信用记录么，如果是，这多出一条的HardPull是不是在
房贷上有较大影响？现在已经比较多了，具MyFico查询的结果显示，一年内的有8条，
属于高危，都是以前不懂事，尝试申请一大堆信用卡，又没成功，或是为了省点点钱反
复换AT&T和Cox。不过大多集中在2012年4月25日以前，过了4月25日就只有一条了，因
为那时候查了信用记录了解到Hardpull是大忌，开始有意识地攒人品为购房贷款准备。
2. Refinance本身会影响信用分数和记录么，会因为近期刚刚Refiance过印象Lender对
我的评估和对贷款造成困难？
2. 如果购房后Refinance车贷，会不会因为刚刚房贷到手信用分数有个大幅度的下降而
致使Refinance不成功？
查了一圈精华区文章没有类似案例，但我想这又是比较常见的，希望大家分享宝贵经验
和建议。
谢谢！ |
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x**q
发帖数: 341 | 37 五月初在南加州刚刚close了一个房子；当时因为担心贷款不能及时批准，agent建议先
用学校的可变利率贷款，之后再找他做no closing cost refinance来锁一个好的固定
利率。
贷款50几万，30年 -- 学校的可变利率贷款（现在用的）比较怪，现在是3%， 但每年
浮动一次，最近利率如下（图中黄线）：
http://www.ucop.edu/loan-programs/_files/mopcomp.pdf
2000年以来基本在～3%-5%之间浮动，但八、九十年代也有过更高的利率。
Closing的时候，能锁到～3.625%的固定利率，但agent说现在就要4%（更据上周五的利
率，今天好像有涨停了至少0.125%）。
所以就想不清是应该现在锁refinance（agent要求锁了就要close）、还是再等等；估
计学校的可变利率贷款还能在3%保持一会（因为根据学校公式计算出的利率还在2.5%左
右；但学校贷款规定最低利率3%）；加之规定每年上涨不超过1%。至少两年内（可能更
长）还是保证低（<=4%）利率。
倾向于在等等看看（刚刚做了贷款就refinance好像也不... 阅读全帖 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 38 一个refinance的closing cost一般分四种：
1.Loan Origination （Broker） Fee - 对于no cost refinance，这一部分是$0.
2.Lender's Charge - 也就是银行审核贷款收的费用，一般包括underwriting fee，
appraisal fee，tax service fee， flood cert fee等等，一般费用在$1,100-$1,300
不等。对于no cost refinance，这一部分会被cover住，也就是是$0
3.Title & Escrow Charges - 也就是title和escrow公司收的费用，一般包括Lender's
Title Insurance，Settlement Fee等等，这个费用是根据选定的escrow和title公司
决定的，根据您的房价和贷款金额不等。对于no cost refinance，这一部分会被cover
住，也就是是$0
4.Government Taxes & Recording Fee - 政府收取的费用，一般包括Transfer Tax... 阅读全帖 |
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D****g
发帖数: 473 | 39 首先声明，我的经历可能不代表所有人的经历，认识ACG的Kevin也是在这个版上看到他
的广告贴，两年前让Kevin帮我做的第一次买房的loan。也是图方便才让Kevin继续帮我
们做refinance。但是最近两个月的经历真的让我宁愿损失500刀也不要继续下去，更觉
得有义务在版上分享一下。所有事件对话我尽量真实还原，如果Kevin觉得有失实之处
可以对质。但如果像你电话中威胁的那样，我们发帖，你就泄露贷款人的信息资料，我
们保留诉诸法律的权利。
我从今年4月17号开始联系Kevin做Refinance，我跟老婆共同贷款，两人都在工作，
credit score也都很不错（740+）。之前买房的5/1 ARM利率是3.1%，电话中Kevin说
Refinance可以做到5/1 ARM 2.875% with no point no fee. 4月22日Kevin发给我们让
我们签的loan application也是2.875%。签字之后几天没有回音，再联系Kevin，一直
等到4月28日Kevin发信说当天会有initial approval.但29日Kevin又说要等利率好一些
的... 阅读全帖 |
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a*****g
发帖数: 8197 | 40 【 以下文字转载自 Investment 讨论区 】
发信人: artdong (木脑壳), 信区: Investment
标 题: Refinance 求建议
发信站: BBS 未名空间站 (Wed May 10 11:26:54 2017, 美东)
Resident home 5年前买的用了5ARM，今年夏天会变成浮动利率了，准备refinance (
current loan amount $160k)。近2年做了expansion，加上房价上涨，房子现在约值$
400k。考虑是不是把75%的value refinance出来做其他投资。
Quote了一下，rate如下（closing cost与loan amount关系不大）
3.25% 15 yrs fixed;
4.00% 30 yrs fixed.
我打算把75% value ($300k) refinance出来，这样paid off $160 current loan后剩
下$140k，可用在投资房或者股市上，长期来看（15 or 30 yrs）可以拿到7%左右的回
报。
或者把这$140k拿来还投资房... 阅读全帖 |
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y****r
发帖数: 3036 | 41 ☆─────────────────────────────────────☆
cooldw57 (Windsurfer) 于 (Wed Apr 4 18:27:08 2012, 美东) 提到:
现在利率有些涨了，谁能帮忙推荐一个可以用来refinance的agent? 谢谢！
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YvonneHe (eh99) 于 (Wed Apr 4 18:28:30 2012, 美东) 提到:
我们刚做了2.5%的ARM。
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wennyzhang49 (wenny) 于 (Wed Apr 4 19:03:46 2012, 美东) 提到:
Jean 钱建华 978-8842377
Vivian 7818794366
2.5%的ARM，就这个一点没涨
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happypig2008 (happy2008) 于 (Thu Apr... 阅读全帖 |
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i******t
发帖数: 60 | 42 我们3年前买的Townhouse,15年贷款，apr不记得多少了，大概4.2左右吧。一年以后即
2010年夏天refinance一次，改成10年贷款，APR 3.75.当时没有经验，用了单位的
credit union, 交了closing cost大约2千多美元。现在每月还款联本带利3001.目前欠
款25万。我问了一下外面的mortgage broker,现在10年的利率是3%，没有closing cost
, 每月还款2414.我的顾虑是已经还了2年多了，如果现在重新refinance，头两年还款
利率占的比重大，我是不是亏了呢？
我的计算是这样的：
（1）不做refinance，按照现在的利率还还有8年还清，共还款：每月3001*12月×8年=
288096
（2）做refinance，还有10年还清，共还款：每月2414 *12月×8年= 289680
这样算下来，好像不值得refinance.即使利率差别是3.75 vs 3.
我这样的理解对吗？请各位指教。
补充一点，我们可能三年以后换房子。
非常感谢。 |
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h**********e
发帖数: 413 | 43 这四千块是怎么算出来的？费是要涨的，可没那么大影响吧。
rate 和 point 是互相转换的，比如如果今年可以做3.75% 三十年fixed的, 明年你做三十年fixed的只能做4.0%或更多，你明年要做3.75%你就得付一个point,那明年对四十万的loan的refinance来说确实是$4000. 但你不是非付不可，你可以选择不付，拿高一点的rate. 不像必须要付$4000的税那么吓人。这四千块税的说法有没有link ?
不过现在rate可是自从有贷款利率的记录以来最低的，要refinance还是快做吧。
关于法案影响的summary:
WASHINGTON (AP) -- Who is paying for the two-month extension of the payroll
tax cut working its way through Congress? The cost is being dropped in the
laps of most people who buy homes or refinance beginning next year.
The ... 阅读全帖 |
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I***A
发帖数: 38 | 44 近期经济形势疲软，股票市场，就业率都持续走低，市场利率也一度下探到了近几年来
甚至是历史上的低点。对于mortgage来说，应该是非常适合refinance的阶段。如果有
以下几种情况，个人认为比较适合考虑是否进行refinance：
1. 目前的贷款是ARM且还有2-3年就要到期的，可以选择refinance成fixed rate
program，将利率固定在当前的一个低点；
2. 刚买房不久，目前贷款是fixed rate，但5-7年内有打算pay off或者sell的，可以
refinance成ARM，降低这5-7年内所交的利息；
3. 当然最常见的是目前ARM或者fixed，感觉自己的利率偏高的，也可以咨询一下当前
的市场利率。一般来说如果同比能比当前的利率降低0.25%或以上，就已经有refinance
的实际benefit了。
欢迎各位指教讨论！ |
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I******s
发帖数: 319 | 45 近期经济形势疲软，股票市场，就业率都持续走低，市场利率也一度下探到了近几年来
甚至是历史上的低点。对于mortgage来说，应该是非常适合refinance的阶段。如果有
以下几种情况，个人认为比较适合考虑是否进行refinance：
1. 目前的贷款是ARM且还有2-3年就要到期的，可以选择refinance成fixed rate
program，将利率固定在当前的一个低点；
2. 刚买房不久，目前贷款是fixed rate，但5-7年内有打算pay off或者sell的，可以
refinance成ARM，降低这5-7年内所交的利息；
3. 当然最常见的是目前ARM或者fixed，感觉自己的利率偏高的，也可以咨询一下当前
的市场利率。一般来说如果同比能比当前的利率降低0.25%或以上，就已经有refinance
的实际benefit了。
欢迎各位指教讨论！ |
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a*******g
发帖数: 4872 | 46 ☆─────────────────────────────────────☆
BackChina (BackChina) 于 (Fri Sep 2 16:37:31 2011, 美东) 提到:
发信人: graceshcn (兔子飞飞), 信区: Living
标 题: 我5/18 close的，现在不能refinance?
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Aug 5 09:38:19 2011, 美东)
我贷款22万，15 year fixed，3.875%。现在想做refinance，可是问了一家，好像至少
还要等一段时间？
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BackChina (BackChina) 于 (Fri Sep 2 16:37:59 2011, 美东) 提到:
发信人: graceshcn (兔子飞飞), 信区: Living
标 题: Re: 我5/18 close的，现在不能refinance?
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Aug 5 11:48:15 2011, 美... 阅读全帖 |
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a*****g
发帖数: 8197 | 47 Resident home 5年前买的用了5ARM，今年夏天会变成浮动利率了，准备refinance (
current loan amount $160k)。近2年做了expansion，加上房价上涨，房子现在约值$
400k。考虑是不是把75%的value refinance出来做其他投资。
Quote了一下，rate如下（closing cost与loan amount关系不大）
3.25% 15 yrs fixed;
4.00% 30 yrs fixed.
我打算把75% value ($300k) refinance出来，这样paid off $160 current loan后剩
下$140k，可用在投资房或者股市上，长期来看（15 or 30 yrs）可以拿到7%左右的回
报。
或者把这$140k拿来还投资房的贷款（4.5%-4.75%），这样可以无风险拿到0.5% - 1%的
回报。
LD建议就把current loan refinance一下就行，搞成15 yr，风险小。
大家能不能给一些建议。
谢谢了! |
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l*****g
发帖数: 124 | 48
extra payment，27年付清，你亏了利息跟手续费
~~~~这个不对吧???
比如贷 X 的 LOAN, 利率 Y1%, 30年,每月PAYMENT Z1.
CASE1. 如果每月正常付PAYMENT,30年还清,那么总共付Z1*360,利息共付Z1*360-X;
CASE2. 前三年每月正常付PAYMENT,假设PRINCIPAL还剩X1(X1
年,利率 Y2% (Y2
如果REFINANCE后每月还付Z1, W年后还清(W<30).最后共付
Z1*36 + Z1*12*W,利息共付Z1*(36+12*W)-X.
可见,只要W<27,就可以考虑REFINANCE (假设30年不搬家,REFINANCE NO COST) |
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A*Q
发帖数: 1579 | 49 这不是坑的话，楼主可是超级大笨蛋。
任何时候你付去的利息只跟本钱和RATE有关。 Refinance降低rate，就降低利息。
大家说refinance有时候不划算，是因为一般refinance有cost，必须等一段时间，省下
的钱比
cost多，才能再refinance。
mortgage |
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G*****r
发帖数: 369 | 50 去年拿的4.875的rate,问了一下refinance最近最低能做到4.375，no cost, no fee（
今天的是4.5）。agent建议可以先办着，死等4.375；如果最后利率不满意，不做了，
会损失300的appraisal fee。
算了一下，如果从9月开始重新贷款，4.375，一个月少 $125；4.5，一个月少100。贷
款会长一年。
我的第一反应是那我去年一年的利息不是白交了？算下来有16000多刀，refinance好像
划不来。转念想想这种算法肯定不对，不然为啥这么多人做refinance。
然后用excel算了一下，如果把每月少交的钱都当本再投进去，这样每个月的balance都
是重新贷款的比现在的少（还款时间还少了几年）。那这是不是说明只要能拿到no
cost, no fee的refinance都值得做呢？
请高人指导一下！谢谢！ |
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